施政報告前後，地產新聞幾近雄霸本地報章頭條版位。施政報告出爐前，市民期望政府會再有招式推出遏止樓市升勢，最終政府也是無奈地，只能先開出期票以圖令市民望梅止渴。
事實上，樓市如斯火熱，筆者認為已到危害社會穩定的地步。要數當中最觸動人心的，莫過於銅鑼灣利苑老麵店因加租一倍被迫離場，據講加租一倍已是業主「皇恩浩蕩」，當得知麵店老闆決定不續租後，業主已即時在市場上放租，叫價150萬，足足是原租金的5倍。當然最終是否有新租客願意以此價承租尚未可知，但肯定的是除了名店以外，一般食肆幾無可能在旺區生存。
本地零售市道氣氛雖尚算穩定，但除了業主以外，普羅中小企實難以從中得益，即使是大型連鎖快餐麥當勞亦將要在租約期滿後遷出羅素街。名店全面佔領每寸營商空間，是市場競爭下弱肉強食的表現，也不能怪誰，可是風光背後在在顯示，本地房地產資產泡沫已全面脫離實體經濟可承受的水平。
傳統智慧認為本港土地供應失衡，加上環球低息環境持續，為樓市漫長的升勢打下了最好的基石。本地商舖租金之所以能以倍數上升，乃因物業售價屢創新高，業主為維持投資回報收益，加租成了合理而必然的選擇；而租客經計算後發現在天價租金下仍有微利，自然願意承租。
既然有租金支持，便再進一步刺激物業成交價再升，低息環境則為新買家提供充裕資金以接貨。
不過，這循環不是沒完沒了，新買家最終仍需要有充足的供款能力，才能承擔新的債務。眼前的事實，是買家為了盡用低息銀行資金逐利，已用盡其本業產生的盈利去滿足供款比率。筆者有位從事銀行界的朋友坦言，現時新做物業按揭十分艱難，原因不是需求不足，他幾乎每個月都有近億元的按揭業務商機送上門，無奈大多數客戶都是「有心無力」，本業收入根本不足以通過金管局設定的壓力測試。
此外，不少大戶更希望以其本業為名，向銀行再借「營運資金」，實質是提供部分首期資金應付成交，變相令財務槓桿加大。
房地產泡沫已經騎劫本港經濟，隨時一發不可收拾。過往政府只着重從需求入手，例如推出SSD及BSD增加交易成本，已經無助解決問題，近日社會有聲音提倡租金管制，筆者認為絕對值得政府加以探討。
政府認為租金管制只會令租盤更少，實情未必如此。對投資者而言，投資物業不外乎出售或收租兩個用途，正如前文所說，物業售價繼續上升只因名牌店願意以天價承租，如租金受控，投資者在計算投資回報時，當發現無利可圖自然會收手。如何落實有關細節需要詳細探討，但總比只在空談長遠土地供應和增加買賣成本來得更有效。
關焯照
經濟學者，畢業於加拿大協和大學，獲經濟學學士、碩士及博士學位，曾任香港中文大學經濟學系副教授兼香港中文大學生活質素研究中心主任。