名家筆陣:投資數據中心 回報高

前文提及在香港尋找合適的工業或貨倉大廈,改裝成數據中心的五大難題,今次筆者試從地產投資者角度,探討改裝工廈或貨倉作為數據中心的吸引之處。

第一,額外租金收益。香港適合改裝成數據中心用途的工廈及貨倉大廈,佔市場的總存量少於百分之五,在物以罕為貴下,一般數據中心營運商,願以高於正常貨倉或工業用途的租金水平租用合適場地。過去經驗所得,數據中心營運商願意多付的租金溢價,約為市值租金的百分之二十至五十不等。

另外,數據中心需要在大廈天台、平台及地下等公用地方,安裝大量機電設備,業主一般會按其所佔用的面積收取租金,一般金額約正常租金的百分之十至五十不等。

第二,穩定的租約及租金增幅。由於數據中心的租約一般超過十年甚至長達二十年,按香港的市場慣例,每三至五年按公開市場租值調整租金是必然的。

大幅提升資產價值

由於數據中心的租務成交個案數據不多,往往在租金調整洽談過程中,難以找到相關數據作參考。數據中心租戶,一般願意與業主事先協議好,租金增幅每三至五年加租一次。換言之,業主的租金收益,將不受市場供求情況及波動影響,對長線物業投資者極具吸引力。

第三,提升物業資產價值。數據中心營運商,願意以溢價租金租用工廈或貨倉,回報增加必令物業的資產價值提升。筆者最近為一幢已改裝為數據中心的貨倉大廈估值,用作數據中心較作貨倉用途的價值高出達百分之三十六。

數據中心營運商一般會願意斥資將大廈的大堂、電梯、外牆、公共走廊、洗手間等地方翻新或重新裝修,以及重新裝置高水平的保安系統,目的當然是提升大廈的形象滿足其客戶要求。從業主的角度而言,大廈形象得以提升,資產價值亦肯定會提升。

此外,投資者也可將工業用地興建數據中心專用大廈。政府於年初公布,容許業主或發展商申請更改工業用地用途,作為高端數據中心,但須向政府補地價,以及數據中心所佔的面積比例,不可少於發展項目總面積的百分之四十或二點五倍的地積比,以較高者為準。

工業或貨倉地塊業主,大可按政府新例與數據中心營運商合作發展,又或按營運商的要求興建數據中心大廈,然後以長租約形式租予他們使用。

將軍澳勢成大本營

現時香港約有270萬方呎的數據中心設施,當中荃灣、葵涌區約佔百分之二十六,其次是沙田約佔百分之二十八。但在未來的一至三年,數據中心的總面積,將因將軍澳工業邨的多個新建數據中心相繼落成,而激增至590萬方呎,增幅超過一倍。如位於環保大道旁的數據中心用地,於明年中能成功售出,未來數年在將軍澳的數據中心,總面積會再增加約50萬方呎。

投資者如有意興建或改裝數據中心,筆者認為首選地區應為香港島。因為香港島的需求一向龐大,尤以銀行及金融業客戶為主,且在過去數年的新供應近乎零,加上未來數年將有已用作數據中心的大廈拆卸,供不應求的情況更見嚴重。

總括而言,業主將物業租予用戶,或投資興建數據中心大廈,是一項高回報且穩定的投資,為房地產投資者提供另一投資出路。

蕭亮輝

高緯環球(Cushman & Wakefield)香港執行總監,擁有逾22年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗,主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處,管理的團隊共逾百人。