SMART MONEY:選取樓按慎利率風險

金融海嘯後的低息環境已維持一段時間,樓按貸款利率仍是歷史新低,以往的經驗告訴我們,低利率會刺激股市,但不少人卻因為在金融海嘯後損手爛腳,因此轉往投資樓市。無論是採用何種樓桉,由於年期最少有10年以上,貸款人不能忽略利率的風險。

注意個人信貸評級

港息與美息掛鈎,現時的利率已是歷史低位,再跌下去的機會不多,而預料低息環境亦會維持多一至兩年。貸款人無論是用P(最優惠利率)按、H(銀行同業拆息)按或定息按揭,不應只着眼於目前,H按沒有很長的歷史數據,而且銀行同業拆息的變化很大,不容易掌握,貸款人應該留意上限,以避免出現H按比P按更高的情況。至於定息,由於現時的利率處於低水平,相信銀行不會提供長期的定息借貸。無論是採用哪一種利率,罰息期的長短會影響轉往較便宜計劃的機會及成本。

借貸的成本與當事人的薪金、職業、過往的信貸紀錄、負貸水平、資產值等有關。因此未有做樓按的朋友,不要隨便申請信用卡或不準時還款,這會影響信貸評級。申請時宜貨比三家,爭取最好的條款。我個人不太贊成長於25年的借貸,因為若當事人貸款時已30歲,25年後已是55歲。過長的貸款期的目的是易於上車,當然,沒有其他選擇時也沒有辦法,只是要明白時間愈長,利率變化愈大,而職業的風險也愈大。可以的話,在薪金許可時,縮短借貸年期,每月供款多一些,可以減少利率上升的風險。

租買物業視乎能力

現時樓價及租金均處歷史高位,不少人負擔不了昂貴的首期,而轉往租務市場,帶動租金上升。在租與買之間,考慮的是自己的長遠負擔能力及投資取向。

物業市場不是沒有風險,當利率在往後的日子上升時,利息支出是可以很大的。經濟有周期,樓價不會無止境地上升,有耐性的可以等土地供應平穩時,房屋政策正常化時才入市,因為一個400萬元的物業下跌一成時,可省回40萬元,差不多是兩年的租金。現時入市,付出的溢價不少,有迫切需要者例外。

中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級講師 李兆波

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