按筆者與中大前畢業生彭浩維先生共同研製的「香港樓價負擔能力指數」（Hong Kong Housing Affordability Index）顯示，本地樓市早已進入泡沫階段。最新一季指數高達151.39，雖與一九九七年的181.22仍有一段距離。但要明白今時今日的按揭息率，不可與九七年同日而語，表面看來今天市民的負擔能力自然比其時為佳。但事實上根據政府公布的「私人住宅各類單位平均售價」資料顯示，港島及九龍區樓價已升抵九七年的水平。現在是因新界區樓價仍大幅落後，致令本港整體樓價仍比九七年為低。
不少意見認為按揭息率在可見的將來，仍會維持在低水平，足以支持樓價長升長有，筆者對這點有所保留。不妨參考美國的樓價表現，似乎很有機會會進行二次探底，但美國的按揭息率也不見得高。很明顯息率非單一因素能主宰樓價升跌，按筆者的經驗，市民的收入水平以及經濟境況，更能預示樓市走勢。本地家庭收入自九七年後不見有明顯提升，本地樓市需求在一定程度上是由內地熱錢所帶動。但在「維穩」的前提下，讀者相信中央會冷看本港樓價狂升而不施加任何壓力嗎？
短期內筆者認為樓價仍有些微上升空間，特別是新界區樓盤仍大幅落後。但現在政府實不宜在此時此刻，以資助首次置業的方式去協助市民「上車」。這會刺激需求加深泡沫，效果適得其反，很有機會在泡沫爆破時出現又一批負資產人士。結果只能博取一時的掌聲，但最終卻引伸出更大的社會矛盾。
另有消息報道，政府有意提升內地投資移民所需投資金額，由現時的650萬元大幅提升至1,200萬元。筆者認為此一建議亦不可取。內地人並不缺錢，現時相關人士所購物業已動輒過千萬。提升門檻大有機會令有意成為投資移民的人士，加大在本港房地產市場的投資金額，進一步推高中價樓及豪宅的需求，細價樓恐怕亦會跟隨上升，當泡沫爆破時，只會對本港經濟造成更深遠的打擊。
也有政黨提議興建「另類居屋」，例如重推類似回歸時的混合式發展模式，即在私人住宅中加設資助房屋。資助符合一定資產上限的市民，以折扣價購買私樓單位，將來轉售單位則向政府補價。這個主張實際也是以公帑資助具一定經濟能力的人士置業，無助解決社會上的財富不均。
筆者認為「半租半買」、「加建公屋」及「以強積金付首期」等建議方案在現階段較可取。
「半租半買」令暫時無法「上車」的市民，暫能有規律地儲蓄首期，待樓價回落時購置物業。方案的精髓是令用家有權決定置業的時機，將政府的參與程度減至最低。「加建公屋」可真正令社會上較貧困的一群受惠，政府可考慮因應物價升幅而調整門檻。「以強積金付首期」可令市民以置業保值，同樣做到為退休未雨綢繆的效果，甚至有機會比單買基金帶來更理想回報。以上方案均值得政府仔細探討。
經濟學家 關焯照