據統計截至今年三月，選用拆息按揭計劃的用家比例約佔市場30%，其餘近67%則選用最優惠利率按揭計劃。按計劃經濟師何柏基指出，市面上一直以最優惠利率按揭較受買家歡迎，但近期選用拆息按揭的買家明顯增加，相信與現時兩種計劃的息率有頗大差距有關。

要了解拆息按揭計劃，必先了解甚麼是拆息。拆息是指銀行互相借貸的利率，大型銀行可單靠存款應付貸款需求，亦有較充裕的資金拆借予同業，但中小型銀行的存款基礎較小，故通常會在銀行同業市場借入資金，期間所付出的息率便是資金成本。

以利率趨勢定拆息期

拆息按揭以HIBOR作為按揭利率及拆息期準則，市面上可供選擇的計劃，可分為以1、3、6、12個月拆息作計算，銀行還會根據拆息期檢討按揭計劃和鎖息上限，如較常見的是1個月及3個月拆息計劃，會分別每月和每3個月按當時拆息檢討。當用家預期利率走勢向上時，可選較長期的拆息按揭以鎖定低息，相反當預期利率走勢向下時，可選擇短期的拆息按揭，以盡快獲下調至較低按揭利率。

何柏基稱，由於拆息是由市場需求決定，故存在一定波幅，貸款者要承擔息口上升風險，相反市面上較普及的最優惠利率按揭計劃，由於息口變化相對較少，所以供款金額亦較穩定，因此拆息按揭並不適合供樓預算較緊絀的用家，因拆息抽升便會大失預算。他建議用家可選擇定息期較短的拆息按揭計劃，以增加調動的靈活性，同時亦要留意銀行有否提供鎖息上限，如拆息超過某利率，銀行會「封頂」以承擔其差價。

200萬樓3年慳5.6萬

拆息走勢方面，如銀行資金充裕，銀行間互相借貸的成本不高，相對拆息亦較低。相反當銀行資金緊絀，拆息自然會急速回升，如去年爆發金融海嘯令全球資金緊絀，當時1個月HIBOR曾高見4.99%。

何柏基表示，現時大量熱錢流入本港，銀行「水浸」加上美元息口偏低，令拆息處於較低水平。「未來如再沒有大型金融機構倒閉，未來一至兩年拆息息率會較穩定，拆息按揭仍是不錯的選擇。」

他舉例說，假設貸款金額為200萬元，以20年還款期計算，最優惠利率按揭息率假設是P-3.15%（P為5.25%），實際按息為2.1%，首3年總利息為118,450元；若拆息按揭息率為H+1%，選用1個月拆息則實際按息為1.1%，首3年總利息為61,650元，兩計劃所付金額相差56,800元。

用家宜選標準罰息期

儘管現時以拆息按揭的息率較吸引，但銀行一般對入場費要求較高，所需貸款為200萬元以上，亦有銀行接受80萬或100萬元以上的貸款，而信貸紀錄較好的申請者會較易申請成功。另外，現時無論選擇拆息按揭或最優惠利率按揭，銀行均設有罰息期。用家如提前贖樓、提早償還部分貸款或逾期供款，銀行亦會收取費用。

有意置業人士若打算在短期內將物業轉售，選擇按揭時可考慮罰息期較短的按揭計劃；若是自用長住，則可考慮設有標準罰息期的按揭，因其息率一般較低。

HIBOR經歷大上大落

回顧過去近15年，1個月HIBOR息率出現最大波幅是在九七年亞洲金融風暴期間，在九八年中，1個月HIBOR曾攀至20.32%，往後數年按揭息率均大上大落。自○○年起，1個月HIBOR仍徘徊於6%水平，不過在○一至○四年本港拆息息率趨向下調，○三年底更開始低於1%，至○四年首季更低見0.04%的極低水平，直至○五年才回升至2%以上。

○六、○七年經濟稍為轉活，1個月HIBOR亦略為上調至約4.5%水平，○七年底一度高見5.7%，是近9年的高位。雖然去年第四季爆發金融海嘯，一度令銀行資金緊絀，但息率亦升至4.99%，隨後更大幅回落，急跌至現時低於1%。近期不少中大型銀行紛紛加入按揭戰，部分銀行更提供不少按揭優惠，減低買家供樓負擔，亦是樓市轉活的重要支持。