向世界錢進：發展商突狂加管理費港人倫敦收樓失預算

海外物業投資猶如「隔山買牛」，不諳行情，又人生路不熟，一旦遇上不公隨時有冤無路訴。專家提醒，以近期大熱的一手英國物業為例，收樓時落實的管理費隨時較原先售樓書上列出的管理費高出一截，而且情況相當普遍，投資者宜事前做足功課和預算準備。

3個月內增幅達四成

有港人分享6月時買入一個逾1,000方呎的英國倫敦新盤單位，其售樓書列出每年管理費約4,583英鎊（約4.87萬港元），但是當他近日準備前往英國收樓之際，收到發展商的信件，管理費竟被大幅加至每年約6,633英鎊（約7.05萬港元），3個月內的加幅超過44%，買家被殺個措手不及。

涉事發展商稱售樓書上的管理費只是初步估算，不代表最終價格，但由於買家認為發展商未有交代管理費大幅上調原因，引起不滿。雖然事件最終在雙方協商後告一段落，但海外物業管理費「海鮮價」的問題值得大家探討。

海外置業及物業代理公司Sakura Global行政總裁張明珠表示，英國新盤在預售時提供的管理費參考，與落成後真正收取的管理費相差大，情況並不罕見，例如近期也有英國物業項目在沒有事前通知的情況下，把原本一年720英鎊（約7,650港元）的管理費，加至一年920多英鎊（約9,770港元），加幅27.7%。

她表示，可能這是英國人的辦事方式，不少英國發展商認為上調管理費而不用預先通知客戶的安排很正常，加價並不需要預先徵得客戶的同意，亦不用交代加價原因。因此，作為物業代理的他們，也會收到客戶的反映和表達不滿。

宜多了解地產商往績

因此，她建議有意在海外置業的人士，特別是投資英國樓的，應做多一些功課保障自己。舉例，可以自行找資料和向物業中介查詢，發展商過往樓盤的調升管理費情況，如果有加價，幅度如何，以此作為是否入市的其中一個考量因素。原因是增加管理費的發展商，不一定只是中小型發展商，大型發展商也有機會，投資者有時較難避免。因此，投資海外物業時，在預算上最好鬆動一點，應對雜費可能較預期多的情況。

日本物管費用較穩定

另一個建議，是買家可考慮其他地區的物業。相比英國物業較大機率被上調管理費，張氏指日本物業的管理費相對穩定，合約上也會列明，一手發展商不會輕易加價。若然因一些原因如物業將進行大型維修，也會給予較長時間讓業主準備，如一至兩年前已會發信通知，且加幅一般不會很多，讓業主在心理上和財務上有更好預算。

當然，相對樓價的潛在變化，雜費只佔整筆投資的一小部分，嘗試尋找未來樓價升值潛力較大的物業可能更為關鍵。

準備置業勿計漏印花稅開支

要成為業主並不容易，包括在財政上需要準備充足，例如留意首期以外還有很多不同開支。即使某些地區的物業入場門檻較低，較容易全額付款（Full Pay），但仍會牽涉雜費開支。

首先，如果物業涉及的費用龐大，業主未必可一筆過付款買入，便會向銀行申請按揭貸款，繼而衍生按揭申請相關費用及往後的按息償還。另外，部分業主即使有能力全額付款，依然會選擇向銀行申請按揭，藉以透過按揭的槓桿倍大潛在投資回報，或讓資金運用上可以更靈活。

另一項買樓較大的開支是印花稅。樓價愈高，按階梯式收費的印花稅也會愈多。部分國家如英國更會向海外買家徵收額外的印花稅，加上當地早前的印花稅假期正分階段完結，置業人士在決定買樓前更應了解清楚，以免有失預算。

買二手盤驗樓費唔慳得

經紀佣金的支出也不少，包括在香港委託經紀代理進行海外物業買賣，中介費用是樓價的某個百分比，視乎買家與代理的協議。

至於其他金額可能較少的置業相關費用，包括律師費、測量師費、管理費、裝修費、水電煤按金等，也不要忽略。其中，不論是新樓還是二手樓，業主都有可能被要求預繳相當於2至3個月的管理費。至於測量師費尤其在買英國二手樓時更不宜慳，一份詳盡的物業測量師驗樓報告可以找出物業的潛在結構問題，以免在交易後才發現，要額外多花一筆錢去做維修。

英國9月樓價再創新高

英國樓價在9月再創紀錄新高。房地產網站Rightmove數據顯示，英國8月樓價由紀錄高位輕微回落0.3%後，9月重拾升勢，樓價指數按月回升0.3%，按年升5.8%，平均樓價升至338,462英鎊（約359萬港元）。

雖然9月份英國平均樓價僅較7月份的歷史紀錄高出15英鎊（約159港元），但意義重大，標誌着8月的調整屬暫時性，英國樓價繼續在高位爭持。

供應看增助緩渴盤

分析指，現時在英國買樓的競爭是前所未有的熾熱，買家對物業的需求相比放盤供應，較疫情爆發前增加兩倍，導致一盤難求。對房源渴求的買家類型包括有餘錢存在銀行、放售物業後有意重新上車、以及具首次置業資格的人士。他們對買樓的意欲大於希望換樓人士。

不過，市場預期求過於供的情況有望隨着秋季到來、更多新盤開賣而得到紓緩。