港鐵市建局兩項目估值135億

上述兩個項目以港鐵東涌牽引配電站物業發展規模較大，項目屬於今季賣地計劃供應，位於東涌文東路，毗鄰東涌北公園及映灣園，物業將建於牽引配電站及其鐵路設施上方，可建住宅樓面面積逾93.95萬方呎，提供1,400至1,800個單位。項目市場估值較參差，預期每方呎樓面地價約4,500至8,000元，估值約42.3億至75.2億元。

至於市建局土瓜灣鴻福街/銀漢街重建項目，相信屬下季的土地供應，該局事先推出招收意向。該發展佔地約4.9萬方呎，提供逾44.37萬方呎樓面，可建約750個單位。綜合市場預計，項目估值約48.8億至60億元，樓面呎價約1.1萬至逾1.35萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚相信，上述兩項發展均有不俗的競投反應，其中東涌的港鐵物業發展，參考區內二手實用呎價約1.35萬元，預計項目樓面呎價約6,800元。而鴻福街參考同區庇利街項目批出價，樓面呎價料約1.3萬元。

新一季賣地計劃即將公布，綜觀本財政年度土地供應情況，上半年（4月至9月）整體供應約7,050伙，若連同上述納入下季賣地計劃的土瓜灣項目，暫錄供應約7,800伙，已達全年目標1.29萬伙逾六成。

張翹楚指出，政府增加公營房屋比例而調減私樓供應目標，相信每年1.29萬伙的供應量不難達標，但達標亦未必代表可滿足需求。隨着鐵路物業及市建局項目被消耗，賣地表土地可供興建單位數量又不多，預期中短期供應將依靠土地共享計劃或私人發展，若未來沒有新市鎮發展計劃，土地供應或現斷層。