橫眉冷看:第一次發出樓市示警

四百萬元以下的「上車盤」正全城熱炒,不少人以「上窮碧落下黃泉」的精神在新界區地氈式搜索盤源,奈何就連沙田區樓齡約四十年的「上車樂園」,呎價也高見一萬七千元,然則要找呎價約一萬元或以下的「上車盤」,難道就須往沙頭角一帶去尋?

非也,你若掉過頭來向九龍鬧市去找,則反倒能找得着。據本報財經版報道,旺角通菜街的單幢高層樓宇,仍有實用面積三百多呎、開價三百七十八萬元的樓盤,折合呎價只約一萬一千元;紅磡區的同類單位,實用面積四百二十呎,開價三百八十萬元,呎價更在一萬元以下。

經濟學上有所謂「劣幣驅逐良幣」,是屬於市場的反常現象,目前這情況竟出現在香港樓市上。一葉落而知天下秋,樓市瘋狂程度已有點失控的先兆,本欄向來看好樓市,今番是第一次發出警告信號。

劣貨的價格比好貨更高,是市場「爆煲」前的其中一個訊息。在股災之前,往往是禾雀亂飛,一些低利潤的公司,市盈率會被炒至比獲厚利的公司還高。上世紀九十年代末期,香港樓市暴瀉前也有相同現象,荃灣區地下鐵路總站附近的全新樓盤,呎價售八千多元;但在遠離鐵路的深井區,一些已有數年樓齡的高層住宅,呎價則要過萬元。這就叫「劣幣驅逐良幣」,市場瘋癲得失卻常性,結果沒多久,香港房產市場便步入了漫長熊市。

如今部分新界樓的價錢竟高於市區,反映市場初步出現畸形現象,故本欄不得不慎重示警,但不代表樓市就會在此刻轉勢,估計仍會瘋一段日子。尤其是當租金回報率仍高於銀行定期存款利率時,香港仍處於「趕錢入樓市」的大時代。但市場既初步出現反常現象,一眾「上車客」便要開始進入戒備狀態,置業再不能輕率從事。