二○一二年政府宣布推出「港人港地」政策，在該政策下，地契條款規限「港人港地」由批地日期起三十年內，所興建的樓房只可售予香港永久居民，目的是優先照顧港人的置業需要。推出「港人港地」政策有其歷史背景，樓價居高不下引來不少的抱怨聲音，有說法是非港人的置業需求推高了樓價，所以政府也用「港人港地」來回應，一來可以對社會針對非港人置業的聲音，二來也可以作為一個試點，去表示政府在解決房屋問題的堅持。
在政府回應各個有關「港人港地」的提問中，政府一再強調這個政策是在物業市場供求情況緊張時，土地資源會優先照顧香港永久居民的置業需要。而且政府也曾強調的是，「港人港地」政策並不是遏抑房屋需求、打擊樓價或是資助市民置業。
到了四年後的今天，首個「港人港地」的樓房開始發售了，大眾也很着緊這個樓房的定價，因為大眾期望這個以「港人港地」作試驗的樓房，可以在定價上讓大部分市民負擔得起，當樓房的定價公布後，大眾發現這個樓房的定價和一般豪宅並沒有分別，在期望落差下難免對這個樓房定價很有意見，也惹來對政府的非議。
在這裏，筆者要強調的是，政府在推出「港人港地」時已經清楚表示，這個政策不是要打擊樓價，而且也不會設置限制樓價的條款，在面對這些有關樓價方面的不滿時，於理方面政府是站得住腳的；然而，大眾不會有這個耐性去回顧政策的來龍去脈，當主觀期望落空時，政府就要面對難辭其咎的局面，這是一個政策現實。這個對定價不滿的聲音，很大程度是對房地產市場不滿的投射，當大眾希望「港人港地」定價可以讓市民輕鬆置業時，其實也是期望政府可以在樓房市場上有作為，「港人港地」沒有對樓房定價有影響，自然是飽受批評。
在理論上，「港人港地」政策在擁有權上設限，對樓房價格會有負面影響，因為多了轉讓限制自然會對樓價不利。在這個理論分析上，樓房的價值由居住要求和投資要求所組成，投資要求的價值會因限制而下降，所以，「港人港地」政策會因多了轉讓上的政策限制，也會令總體樓房價格向下。可是這個分析是基於兩個前提，第一個前提是居住要求的價值不變，第二個前提是其他投資要求內的參數沒有改變，但當這兩個前提都在改變時，「港人港地」也不一定會帶來便宜的樓房價格，這是一個時常被人忽視的地方。
首先，香港的居住要求在過去四年間沒有大幅減少，縱使少了非港人的居住要求，但是總體而言香港居民的居住需求還是呈現剛性，從二手樓房的價格沒有下調、公屋輪候冊的人數屢創新高可見，也就是說樓房的居住要求價值並沒有下降，甚至是有上升。
其次，在過去四年間，非港人在樓房上的投資需求已經減少到幾不存在，這個現象和政府一系列的樓房需求措施有關，當投資要求已經沒有了非港人成分，「港人港地」針對的非港人投資要求也沒有多少的作用，因為非港人的樓房投資需求根本已經沒有實質的影響。
大眾對「港人港地」第一個樓盤定價的回應，反映的是樓房市場的一些深層次矛盾，大眾希望這個樓盤定價有一定折讓，潛台詞是希望得到政府在置業上的資助，起碼在政策上可以令樓價回落，可是政策目標和大眾期望往往並不相符，不管這個期望是否合理，但這些政策成果的期望落差，累積起來便會是對社會不滿的泉源。