近期私人樓宇的成交價仍不斷破頂，新的居屋王、公屋王頻頻誕生。儘管特區政府之前再推出「辣招」，似乎阻嚇力有限。今後樓市的走向，坊間有不同看法，筆者認為應從多個層面來分析這一問題。
首先，樓市長期供不應求，是近年樓價攀升主因。雖然政府近日表示，明年私人住宅落成量將有兩萬個單位，比今年的預測落成量高出五成，比去年的實際落成量高出二成八。但是，過往十年的平均每年落成量不到一萬二，長年積累下來的市場需求，很難在短期內得到滿足。
其次，建築成本上升幅度很大。早前有顧問公司受委託研究發現，過去三年本港的整體建築成本，累積上升了百分之二十一，其中升幅最大的是工人薪酬，高達三成四。建築業人手短缺，可謂是多年難以解決的問題，本地人手供不應求，但輸入外勞又阻力重重，導致某些工種就算薪酬「三級跳」，也乏人應聘，既拖慢了工程進度，亦令建樓成本劇增。
第三，「辣招」徵收的額外印花稅和雙倍印花稅，雖云是針對「炒家」的措施，但是對壓抑樓市作用有限。樓價照升不誤，說明此措施已經轉化成物業交易成本的一部分，進而推高樓價。地產發展商現推銷新樓盤，宣傳上稱可替買家交付雙倍印花稅，其實「羊毛出在羊身上」，這個成本早已計入樓價之內。
當然，近年樓宇按揭低息，有助買家供樓。即使今後經濟環境出現變化，樓價面臨調整，然而市場需求仍在，建築成本又愈來愈貴，樓價又能有多大的下跌空間呢？