特區政府採取多次辣招對付樓市，結果樓價還是屢創新高，抑止不了，主要原因是香港樓市已不是單單的自用，而是包含很濃厚的投資和投機因素。
買樓者要求升值，便着眼於樓價與租金回報。由於銀行息低，銀根寬鬆，香港有錢的人也不少，結果大量資金投入樓市，追逐樓價，形成升值的氣勢，誘使自用者亦被迫以高價入市。樓價見升，發展商及投資者都會囤積居奇，市場上供應減少，樓價租金見升的勢頭更大。
當然，由於樓價已脫離一般人的收入水平，市場上成交減少，大多有價無市，個別高價成交便成了市場的指標。除非投資者出現恐慌，否則供應增加價格下降的情況難以產生，發展商還依然可維持囤積居奇，抑減市場的供應量；政府的辣招只是增加投資或投機的成本。
要對抑壓樓價即時有效的方法，似乎只有租務管制的政策。租務管制可寬可緊，但主要是限制租金價格上升，也限制業主收回樓宇，目的是使樓市可供買賣的流動性降低。租金收益反映樓價的回報，租出樓宇的流動性減少，這都或許使投資者不願放租，囤積居奇。對大地產商影響不大，對中小投資者卻影響重大，沒法放租，投資的成本便大增，往往會迫使他們出售樓宇。與此同時，租戶得到保障，租客便不會被迫要買樓自住。這都是從小投資者、小租戶入手，他們人數眾多，行為模式掉轉後，會形成壓力，迫使市場跟從。
殖民地八十年代之前租金管制行之有效，今天亦可沿用。