壓抑樓市縱有招 地從何來未解決

近期樓市繼續飆升,幾近失控,迫使政府再度出招,惟由於整體供應短期內仍難望明顯增加,這些招數究竟能不能收到預期效果,仍然有待觀察。

財政司司長曾俊華承認,美國第三輪量化寬鬆帶動通脹升溫,令樓市火上加油,在流動資金過剩之下,今年首九個月樓價累計上升兩成,樓市與經濟表現嚴重脫節,達到市民難以負擔水平,有必要推出新一輪穩定樓市措施。今次措施主要有兩招,第一招是向境外人士及公司買家徵收百分之十五印花稅;第二招是提高額外印花稅率,並將適用期由兩年延長至三年。

曾俊華強調,特首梁振英早前推出的十項措施主要針對供應方面,而今次新措施則針對需求方面,有信心可以減少短線投資,減低樓市亢奮程度,令樓市回復合理水平。誠然,向境外人士及公司買家徵收印花稅,可能減低其入市意欲,使需求放緩,但實際效果是否如此,尚待觀察。至於提高額外印花稅,則不能不令人質疑其效果,自從兩年前推出相關措施後,短線炒賣活動已大為收斂,入市者以用家為主,當局進一步加強措施,對打擊炒風作用不大,反而令人擔心可能使業主更加惜售,刺激樓價繼續「乾升」。

這些質疑絕非無的放矢,新政府上台不足四個月,已經兩度出招壓抑樓市,措施源源不絕,可惜成效不彰,甚至出現「招數愈多、升勢愈急」的畸形現象。事實證明,在供應不足、利率超低、資金充裕等客觀條件推動下,樓價上升乃必然結果,當局企圖以行政措施解決問題,只能事倍功半。

正如我們多次指出,樓市是否健康發展,市民能否安居樂業,關鍵並不在於當局推出多少打壓措施,而在於土地及房屋供應是否足夠。儘管當局逐漸增加土地供應,使今年首三季一手樓施工量創近七年新高,但也只有一萬六千多伙,預計全年施工量約二萬伙,未來三至四年的總供應量為六萬多伙,依然無法滿足實際需求,更無法追回過去幾年的供需缺口。歸根究柢,以行政措施壓抑需求只是權宜之計,惟有增加供應才是治本之策。

遺憾的是,在目前的政治現實下,政府拓地建屋困難重重,填海被指破壞環境,發展新界東北被扣上「割地賣港」的帽子,無計可施之下,有人竟然打起啟德體育城的主意,建議當局擱置計劃,將二十多公頃相關土地改建公共房屋,或者將體育城規模減半。詎料建議甫一提出,立即激起體育界人士強烈反彈,在此起彼落的反對聲中,港府不得不面對現實,宣布按原計劃興建體育城。

其實,香港並不缺乏土地,目前已開發的面積僅佔總面積兩成多,找地並不難,難就難在社會愈來愈政治化,在阻力重重之下,政府寸步難行,有地動不得。當局一日無法突破施政困境,無法提供足夠的土地及房屋供應,即使推出再多的招數,樓市問題也無法解決。