探射燈：二手公屋炒興樓市 房策瀕崩潰
近期本港樓市熾熱，炒風蔓延至公屋，近期先後出現多宗二手公屋短炒獲利個案，成交價屢創新高，呎價甚至貼近私樓。公屋淪為投資炒賣工具，令一眾正輪候公屋等上樓的有需要人士發出怒吼；專家及學者亦批評政府無視二手公屋炒賣潮，等同任人利用社會資源圖利，與浪費公帑無異，亦直接剝削等候上樓人士的機會。
近年二手公屋轉售有上升趨勢，○七年全年有三百一十四宗二手公屋買賣成交，去年已增至三百九十二宗，升幅近百分之二十五；成交金額更由一點八三億港元增至三點零八億港元，升幅逾百分之六十八。另外，以過百萬元金額轉售二手公屋宗數亦大增，○七年全年只有十六宗，但僅上月便有十八宗，相對○七年全年還多。
放租五千 出售炒至過百萬
於上水任地產代理的林君霞透露，僅天平邨及太平邨近日便有達五十三個單位放盤，每日有十多二十人查詢放盤情況，即使出售公屋單位要補地價近一千元一呎，仍不乏買家，且大部分買家是以非綠表身份入貨的投資者。
林坦言：「依家喺上水區，大家想搵個一百萬以下公屋單位買都好難！」她指出，一般居住公屋家庭，很少願意交還公屋以綠表身份購買公屋，所以買家多屬投資者，或本與父母同於公屋居住，但婚後既未有能力購買私樓，又想住近父母，相對較平的二手公屋成為他們不二之選。至於投資者不少是因為銀行存款利息低，而二手公屋單位租金亦可達月租五千多元，有約五厘回報，遇上好價又可出售獲利，因此吸引了一批投資者入市。
另外，於黃大仙任地產代理的陳先生直指，區內不少正放盤的二手公屋業主是炒家，並非公屋居民，他們通常在購買單位後花十多萬元裝修，為單位化妝，轉手便賺二、三十萬元。他坦言，市場上已無平價二手公屋。
日前，與友人一起到上水搵「二手公屋盤」的黃小姐表示，見地產舖外貼出五百多呎的二手公屋單位，叫價已由早前的一百一十多萬元，升至一百五十多萬元，叫價大升逾三成半，她無奈地說：「連二手公屋都炒到咁高，小市民想買樓置業真係好難！」
學者：政策馬虎漏洞多
中大社會工作學系副教授黃洪認為，公屋出售計劃根本問題多多，如出售後業權分散，不論是大廈維修，還是斜坡管理，房署交代含糊不清，更遑論當年會考慮到今日二手公屋會出現炒賣情況。他說：「公屋係用納稅人嘅錢興建，原意係畀啲窮人居住，當他們改善生活後再騰出單位畀其他有需要嘅人住。唔明政府當年點解係都要將啲公屋出售？一定要個個有自己嘅物業？」
美聯物業研究部首席分析師劉嘉輝則認為，房署出售公屋政策是「好心做壞事」！他指出：「公屋居民想改善生活，有能力嘅可以用綠表買居屋，點解要出售公屋畀佢哋轉售圖利？佢哋賺咗錢又唔會分番畀政府，咁對納稅人、輪候公屋人士好唔公平！」
房屋署發言人表示，由於當局考慮到公屋的供應及租置屋邨的管理問題，故○五年推出第六期乙五個屋邨二萬三千多個公屋單位後，便終止出售公屋計劃，至今也沒有計劃恢復相關計劃，以免削弱房委會持續推行公屋計劃，以及維持平均輪候時間在大約三年的能力。
鐵皮屋家庭怨富戶濫用公屋
公屋是為真正有住屋需要，但又無法負擔其他類別居所的家庭而設。但事實上本港仍有不少貧窮人士連申請入住公屋的資格也沒有，被迫長期居無定所；相反公屋戶中卻不乏家財萬貫的富豪。
居於鐵皮屋多年的阿雯，對於近日出現公屋炒賣潮，內心不是滋味。她說：「我又窮又無錢又無嘢做，仲要帶住幾個仔女，就係因為無香港永久居民身份，房屋署一直話我哋不符入住公屋的資格，要其中一個仔女夠十八歲才可申請！」
隱形富戶身家過億
阿雯批評本港公屋政策混亂，才出現公屋當貨倉，或利用買賣公屋賺錢的情況。她說：「住鐵皮屋真係好慘！三月中嘅室溫已有攝氏三、四十度，又有蛇蟲鼠蟻，點解我哋咁有需要唔可以上樓！」
反之公屋戶中卻有不少富豪之家，其中居於青衣公屋的「小巴大王」崔新，約於五年前，因與妻子鬧婚變，被人踢爆「隱形富豪」身份，崔擁有十七輛小巴，估計身家逾億元。另外於前年，一名居於長亨邨並同時持有九個物業的公屋富戶，為逃避繳付雙倍租金而向房委會隱瞞資產，僅繳付一千三百元普通租金，被揭發後該富戶被法庭判處即時入獄兩周。
出售原意助租戶置業
其實，港府早於一九九一年及一九九三年，先後兩度計劃出售公屋，但由於未能解決業權分散後的維修管理問題，計劃一拖再拖。直至九七年，本港樓價高企，不少市民無法置業而令社會充滿怨氣，政府於當年十二月衍生了出售公屋的「租者置其屋」計劃。
炒賣成風 補地價仍勁賺
房委會在「租者置其屋」計劃下，先後七次出售公屋，共推出近十八萬三千四百個公屋單位，成功出售近六成五單位，約有十一萬八千七百個。而早期推出的公屋單位禁售期只三年，其後才延長至五年。由於房委會當年以「折上折」價格出售公屋，故公屋居民要於自由市場出售單位，必先向政府補地價。
由於房委會發售公屋價格每期不同，加上折扣不一，有平至五、六萬元一個單位，也有高至數十萬元一個單位，故補地價的價格亦有所不同，但一般而言，也要繳付數十萬元才可轉售予非綠表人士。以港島一個公屋單位為例，如補地價後售價為二百二十萬元，綠表價只一百三十萬元，差價為九十萬元。
雖然二手公屋出售有限制，但售價在過去九年屢創新高，本年初長沙灣李鄭屋邨廉潔樓一個單位便以逾一百七十八萬元成交，呎價三千六百三十七元，較不少新界私人屋苑呎價還高。另外，本年二月，黃大仙及沙田多個公屋單位的成交價，亦超過一百六十萬元。
■文：杜寶琪、圖：崔祖佑