置熱話題：10年升勢上車盤癲過豪宅

綜合地產代理提供的數據，上述本月錄得的上車盤成交雖然不乏低價個案，但「十年前後」的樓價升幅仍然可觀，尤其是新界西屋苑普遍在期內急漲逾兩倍。

屯門大興花園貴四倍

其中，升幅最癲的首推屯門大興花園，以1期4座中層兩房單位為例，○九年做價僅89萬元，成交實用呎價只是2,200餘元；相比新近成交的同類單位，即使屢劈近百萬元，以435萬元才獲得承接，但單位十年間仍然爆升3.9倍，升幅跑贏同區指標屋苑屯門市廣場。

上車屋苑近十年樓價升幅嚇人

資深測量師張翹楚指，暫看不到樓價會大跌。

另一新界西上車勝地荃灣中心，今年屋苑首宗成交即冧價，單位為3座低層戶，實用面積324方呎，去年十月放盤時叫468萬元，本月劈至368萬元易手。即使回到一七年底價，惟仍較十年前同類做價高逾250萬元。

青衣上車熱點翠怡花園，本月3座低層戶以488萬元易手，創約半年新低，實用呎價13,370元。據成交數據，○九年同類成交價僅128萬元，實用呎價3,507元，期內漲約2.8倍。

浪翠園140萬變450萬

至於九十年代炒家樂園青山公路浪翠園，雖然現時市況無復當年勇，一期4座低層戶新近更減至450萬元易手，實用呎價9,554元，創屋苑近一年新低。不過，成交資料顯示，相較十年前同類做價140萬元，實用呎價不足3,000元，仍然貴一大截。

新界東方面，去年實用呎價曾衝上2萬元的沙田河畔花園，本月C座中層戶劈至433萬元售出，重返一七年底價，實用呎價逾16,000元。但比起○九年同類做價，仍漲2.9倍，漲幅僅次於大興花園成交。

至於被視為三大新市鎮上車指標的馬鞍山新港城、將軍澳新都城及東涌映灣園，○九年入場價不足200萬元，成為當時上車熱選。十年後三屋苑雖然樓價走勢迥異，但本月錄得的減價成交，全部樓價企穩「五字頭」。

其中，最近成交的新都城2期11座中層單位，減價之後儘管回到八成按保門檻之內，實用呎價仍要16,446元，相比十年前呎價超過5,000元，升幅高達2.3倍。

北角豪宅僅升值42%

相同升幅還包括創一年新低價的映灣園5座低層單位，成交價590萬元，成交實用呎價11,004元。至於新港城本月錄劈價百萬元成交，較○九年同類單位做價184萬元，漲價1.8倍。

市區上車盤升幅亦不失禮，當中九龍灣淘大花園即使在沙士時期曾淪為疫症重災區，樓價插水。近十年業主及買家已抹去沙士陰影，樓價不斷上揚，本月P座中層戶雖然低見約524萬元易手，但較○九年同類單位做價升兩倍；亦比○三年屋苑最低位漲價約9倍。港島上車屋苑富雅花園，新近金桂閣低層戶減價至644萬元獲承接；比較十年前同類做價升約兩倍。

事實上，不少豪宅樓價升勢明顯跑輸上車盤。其中北角半山海天峰2座中層戶，近期以2,700萬元售出，10年間僅升約42%。另外，鄰近尖沙咀的豪宅屋苑港景峯，本月一個兩房戶以1,260萬元沽出，近十年漲約94%。

迷你戶呎價兩萬成去年常態

去年全城上車客瘋搶細價盤，即使是新界迷你單位樓價一樣癲升，最旺時實用呎價突破兩萬元的成交湧現市場，更成為常態。新界區來說，沙田上車屋苑屢創這類天價成交。

沙田一個月曾錄7單

據代理指，去年七月樓市最旺時，區內全月至少七宗成交的實用呎價突破兩萬元。當中，以河畔花園交投佔最多，Ｅ座高層三室望河景單位，當時以五百三十萬元破頂價售出，實用呎價二萬一千九百零一元。

而鄰近的沙田翠華花園有單位以四百七十萬元沽出，呎價二萬一千八百六十元。

此外，大埔嵐山的迷你盤亦屢創新高，同期八座高層Ａ室，實用面積一百八十一方呎，反價至四百零一萬元沽，實用呎價二萬二千一百五十五元料屬屋苑最高紀錄，三年升值約一點零八倍。

市區方面，牛頭角淘大花園早於去年四月實用呎價已首破兩萬元，單位為Ｌ座高層六室，開放式間隔，以四百八十八萬元易手，實用呎價二萬零一百六十五元。

毗鄰的得寶花園於去年七月更曾現連續兩日破紀錄成交，當中Ｂ座連天台戶一房設計，以五百四十三萬元售出，實用呎價二萬一千三百七十八元，創當時同區二手屋苑呎價新高。

政府收緊按揭 入市難度增

回顧過去十年香港樓市，除了是樓價不斷上揚之外，不得不提政府為壓抑熾熱樓市，而推出的多輪逆周期措施及辣招，尤其是收緊按揭政策，令置業人士入市門檻不斷提高。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，對上車置業人士來說，過去十年最大的轉變，是一五年初政府改變了傳統上購買物業可承做七成按揭上限的模式，令到現時1,000萬元內自住物業的按揭成數上限降至六成，且需要通過壓力測試，增加置業難度。

她續指，首期資金不足的買家可選擇透過按揭保險計劃上車，但過去十年曾收緊申請門檻，如○九年初，九成按保貸款額上限為2,000萬元，九成半按保貸款額上限800萬元；相對現時八成按保貸款額上限為480萬元，九成按保貸款額上限為360萬元，且要符合特定條件，令置業人士成功申請按保上車的機會降低。

息口方面，王美鳳續指，○九年時金融海嘯後因環球「放水」救市，導致拆息跌至歷史新低，當時H按普遍低至H+0.7%水平，實際按息僅1厘水平，直至一○年拆息才逐步稍為回升。不過，現時按息雖然不及當年低，但在樓按競爭持續激烈下，按息仍處較低水平，令過去十年低息環境得以延續。

貿戰困擾 樓價難大升

資深測量師張翹楚指，○八年底金融海嘯爆發後，各國爭相「放水」救市，引發資產泡沫，是本港樓價展開長近十年升浪的主因。他認為，中美貿易戰陰霾困擾下，外圍經濟轉差繼續影響香港物業市場，惟始終住屋供不應求，未來樓價難大升，亦暫看不到會大跌。