名家筆陣：樓市跌 房委財政堪憂

股樓大挫打擊信心

政府官員曾表示：「有一個指標有些人覺得是負面，但我覺得很正面，就是樓價。」並稱三個月來的跌幅「遠遠未能抵銷今年初以來的升幅，更不要說由我上任之後的升幅。」又說「如果有人有任何幻想，見到樓價跌，政府會出招救市，可以慳番。」

經濟學者認為，市場價格的變動都是反映供求變化，但因何供不應求的局面會一夜之間突變？

表面上，市民住房的需求不可能一夜之間改變，住房的供應更不可能突變。不過，住房不是消耗品，而是附有投資價值的資產。作為投資工具，預期的變化絕對影響供求。

市場氣氛亢奮時大家願意追價，便出現供不應求的現象；但當市場氣氛轉差，供不應求的現象就可以即時逆轉。所謂剛性需求，在市場悲觀時亦難免退縮。

市場悲觀情緒湧現有多個因素，最重要的當然首推中美之間出現貿易戰，並演變成冷戰。其次是股市大瀉打擊信心和購買力、空置稅影響下發展商投地亦不再進取，加上政府銳意增加土地供應，又減價推售居屋，都會影響買家出價及入市信心，當然，賣家對樓市前景信心下降亦樂於減價。由於這些負面因素（除股市外）估計將會持續多年，樓市亦會多年呈現弱勢。

新批居屋收入勢減

然而，是次跌市的跌幅仍將有限，一個原因是剛性需求仍在。市民住屋需求仍受住戶形成（Household Formation） 處於高峰期。而另外一個原因，是本港經濟前景依然秀麗，支持外資流入的原因仍多。

此外，加息周期似近尾聲，而按揭息率仍處於歷史低位，較七十、八十及九十年代仍低出很多。最後，政府雖然銳意增加土地供應，但重點在增加土地儲備，每年的土地供應仍不會過多。

筆者確實擔心房委會的財政狀況。在綠置居和新居屋折扣率大幅調低之後，居屋出售的 收入勢會顯著下降，同時補地價收入亦會因居屋業主需補地價售樓的誘因不大而大降。

建資助房屋壓力大

由於現時居屋業主已可以於第二市場免補地價賣樓，將來置業樓價低，居屋業主補地價在自由市場售樓不會比在第二市場售樓有利。但房委會建公屋和居屋壓力巨大，收入卻減少，如何是好？這問題政府不能迴避。

何濼生　

香港大學經濟系學士，現為珠海學院商學院院長。

作者：何濼生