置熱話題：新界迷你盤半數嗌低10%

受股市波動影響，二手樓市劈價潮愈演愈烈，連今年市況最癲的新界區迷你盤亦淪陷，樓價升得急，亦跌得快。本報追蹤該區10個供應「蚊型」單位的熱門上車物業，在施政報告公布後的最新入場叫價，發現無論公居屋及私樓均較七月高位錄得跌幅，其中一半物業的入場叫價回落逾一成，個別更冧價近兩成。

這些曾於年內屢錄天價成交的「蚊型」樓盤之中，以私樓為跌價重災區，其中屯門「置樂三寶」之一的單幢樓利寶大廈劈價劈得最狠。祥益林偉光指出，七月高位時物業最平放盤叫價375萬元，但隨着市況急轉直下，最近入場盤叫價已「裂口式」冧至308萬元，期內跌幅約18%，回到去年底水平。

林氏續表示，該放盤業主為投資客，已收租逾兩年，受近月多個負面因素影響而看淡後市，近期租約結束後隨即大幅劈價，即使將今年的賺幅全部蒸發也在所不惜，期望在低迷市況下盡早甩貨。

今年被上車客搶爆的大埔半新屋苑嵐山納米盤跌勢驚人。區內地產代理指，屋苑最近驚現入伙以來首個銀主放盤，單位實用面積165方呎，開放式間隔，銀主開價365萬元，比市場做價低約4%，平絕屋苑。

據悉，該業主在七月高位時仍未被銀行沒收單位，叫價進取，最高曾癲嗌430萬元，比該類納米盤最高紀錄還要高出近30萬元，相比之下，目前該放盤叫價已從高位插水逾15%。代理坦言，「炒嵐山炒到變銀主盤都算經典」。

同樣屬近年入伙的新進屋苑洪水橋尚築，雖然偏離元朗市中心，但因提供實用面積200餘方呎的「袖珍」單位備受上車客瘋搶，但樓價一樣「頂唔住」。

中原吳景輝指，目前尚築這類單位最平放盤為一個實用面積244呎的單位，今年六月放盤時叫450萬元，及後市況逆轉，業主面對現實連劈三口價，累減50萬元，至400萬元求客。市場指，上月底已有同類「袖珍」單位業主按捺不住，削價至405萬元售出，較高位低約10%。

曾掀起破頂潮的上車熱點沙田，迷你盤亦排住隊冧價。利嘉閣郭建民指，沙田市中心入門盤希爾頓中心普遍叫價從高位插落8至9%，最平的一個實用面積274方呎放盤，目前叫價回落至510萬元，較三個月前高位下降逾一成。

至於屬沙田最「蚊型」上車盤的河畔區翠華花園，中原招錦昌指，目前最平放盤價叫440萬元，單位實用面積215方呎，比起三個月前同類入場叫價低6.4%。事實上，本月初已有業主急售這類單位，最終以395萬元售出，做價重返年初水平。

新界西方面，曾被視為「上車恩物」的荃灣樂悠居迷你戶，樓價亦回落。中原李卓衡指，七月高位這類實用面積300餘方呎的入門盤，最平650萬元，現時已跌價至六球，重現可借高成數按揭的放盤。

除了私樓外，今年同樣「爭崩頭」的公居屋迷你盤亦開始冧價，其中新近錄得超低價成交的居屋天麗苑的迷你盤跌價幅度較大。據祥益地產指，現時這類天水圍最細的開放式單位，入場盤實用面積二百一十一方呎，自由市場叫價三百四十五萬元，相比七月高位時最平放盤叫四百萬元的天價，大幅插水逾一成三。

至於呎價曾稱霸全港公屋的粉嶺華明邨開放式單位，世紀二十一奇豐陳偉康指，現時最平放盤為一個實用面積一百四十七方呎的同類放盤，自由市場價叫二百六十萬元，較高位叫價回落五萬元。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，五二折新居屋正接受申請，吸引大批買家入表碰碰運氣，故鎖住了不少購買力，預期十一月份有抽籤結果前，公居屋交投將極之淡靜；而一些心急甩貨的業主見放盤乏人問津，唯有大幅劈價吸引買家入市，相信公居屋的低價成交將陸續有來。

他續指，剛出爐的施政報告提及未來公營房屋市場比例將由六成增至七成，令市場憧憬未來有更多資助房屋的供應，加上息口趨升、貿易戰未解決及環球股市動盪等不明朗因素困擾樓市，令買家對後市更觀望，因而減慢入市步伐。

細價盤樓價愈來愈離地，無殼一族但求上車，納米單位成為近年瘋搶對象，令樓市出現「單位愈細、呎價愈貴」的畸形現象。回顧近月樓市高位，即使位置偏遠的迷你盤樓價一樣被搶高，呎價貴過不少港島豪宅。

今年迷你盤掀起破頂潮，在眾多的高價成交之中，最誇要數元朗尚築一個地下連花園單位，單位實用面積219方呎，六月底以452萬元購入，呎價首見20,639元，創屋苑同類新高紀錄。

另外，七月底大埔嵐山8座中層一個實用面積181方呎開放式單位，以401萬元易手，實用呎價高見22,155元，呎價創屋苑同類新指標，該單位在短短三年間勁升逾1倍。據中原地產數據，嵐山年內實用呎價逾兩萬元的納米單位成交至少十宗。

至於沙田上車屋苑更掀破頂潮，迷你盤紀錄呎價突破兩萬元已成常態。當中主攻迷你盤的河畔花園，呎價屢破兩萬元，F座高層戶早前以540萬元售出，單位實用面積242方呎計，呎價22,314元，呎價除了創屋苑新高外，料更貴絕當時新界東上車盤。原業主持貨五年升值約70%。

公屋方面，粉嶺華明邨信明樓高層戶，實用面積147方呎，早月以自由市場價265萬元售出，實用呎價約18,027元，呎價登上北區納米盤王。