大行預警 樓價冧15%

個別目標價降達三成

該行調低一眾地產股投資評級及目標價，新鴻基地產（00016）投資評級由「跑贏大市」下調至「沽售」，目標價由150元降至105元，下調幅度達30%；恒基地產（00012）、信和置業（00083）及新世界發展（00017）評級亦被下調，目標價分別降至40元、13元及11.5元。

本地地產股昨日普遍跟隨大市上升。新地收報118.7元，升0.5%；恒地收報41元，升0.12%；信置收報12.76元，升0.31%；新世界發展收報10.52元，無升跌。

中信里昂指，過去十五年有三次樓市調整，分別是○五年六月至○六年九月由按息上升觸發、○八年二月至十二月由金融危機引致的下跌周期、及一五年九月至一六年四月主要由人民幣貶值所致。

香港樓價指數持續攀升

中信里昂睇淡多隻地產股

供樓負擔比率已拉緊

類似的挑戰現在都同時出現：三個月期銀行同業拆息（HIBOR）過去九年大部分時間都低於1厘，但現正邁向2厘；恒生指數由年初高位至今已跌了約17%，顯示經濟增長減慢；人民幣兌美元由今年初高位計亦貶值了約9%。

再加上目前供樓負擔比率經已十分拉緊，連舊公屋都有破頂價頻現，有些買家「上車」靠父母將自住樓再按給銀行來應付首期，部分需求則來自內地來港工作人士。然而買樓投資回報率與三個月期拆息之間的差距，現已收窄至不足一厘，接近金融海嘯時最壞情況。故該行相信，市場情緒不需要太多的打擊便會由牛轉熊。

林一鳴唱反調估橫行

惟資深財經專家林一鳴不認為半年至一年內樓價會明顯調整，而只會橫行，原因是樓價三大影響因素包括住宅供應、利率及宏觀經濟，都沒有急速轉差，「未來幾年住宅供應可能會多少少，每年兩萬多個，但等到三至五年後，現有土地興建後，供應又會跌番落嚟」。

他又認為，利率加幅要有兩至三厘，樓市才會出現較大跌幅。至於地產股股價較資產淨值雖折讓達四、五成，但由於目前是熊市，折讓再大也不代表股價會升，故他不建議在現時市況下買股。

有中資投資銀行分析員對本報稱，市場普遍料九月美國加息後，本港最優惠利率（P）會跟隨上調。由於P涉及銀行業務、企業借貸、按揭利率等範圍甚廣，屆時或會令樓價有相對明顯的調整。