理財Campus：汪敦敬日使30蚊 捱出十層樓

汪敦敬生於六十年代，笑言是第一代徙置區嬰兒：「當時在大窩口單位，一家六口住在面積100多方呎的地方，要忍受侷促的環境，童年生活算快樂。」到七十年代，他們搬到私樓，並把公屋交回政府。

他稱：「當年港人買私樓後，若未將公屋交回政府會有犯罪感覺。依家風氣轉變，市民唔想搬出公屋，亦有好多公屋富戶，令公屋轉流率減低，有需要人士上樓無期。」所謂轉流率，是一個屋苑一年成交的數目和屋苑單位總數的百分比。

啃麵包瞓舖頭儲首期

當年他的姊姊加入地產代理行業，汪敦敬則立志打功夫搵食，習詠春拳，但後來他意外扭傷腳，才發現膝蓋的半月板異常，對習武有影響。適逢姊姊當時創業開舖從事地產代理，並邀他幫忙，他於是放下武術，從事地產，開展另一條事業路。

他在八四年、22歲時買了人生第一層樓，一個建築面積逾510方呎的荃灣綠楊新邨兩房單位，當年售價約30萬元。他付了一成首期，即3萬元就成功上車。

買樓時他還未拍拖，純粹出於投資需要，但收樓前他開始與女朋友（現在的汪太）拍拖，成就「拍拖前買樓、拍拖後收樓」的佳話，而當年女朋友提議把單位轉做愛巢。

用3萬元上車困難嗎？他指不難，因即使小生意收入不穩，但他是為事業搏殺的拚命三郎，平均月入還是以萬元計。惟他透露自己捱過。「我未認識太太前好捱得，一日限自己使30元，午餐求其去到邊食到邊，通常都係麵包，如椰絲包加魚蛋就算；夜晚嗰餐最重要，有提子麵包加鮮奶。」他憶述，當年晚上還會在舖內睡覺，做到生意才去買衣服。

祥益汪敦敬小檔案

汪敦敬多次在屯門置業，續看好該區前景。

股災買樓講價慳十萬

一兩年後，他把綠楊新邨單位賣出，然後多次買賣物業和租樓住，其中較難忘的經歷有以下幾段。

八七年時他買入屯門海景花園：「當年最慳錢嘅拍拖節目，係拖住手睇樓。趁八七股災，我哋將叫價60萬元嘅盤，壓價至不足50萬元，印花稅亦平啲，然後就成為『樓上地產代理』做生意。」

現時上車風險相對細

到八九年，他和女朋友結婚兼創辦祥益地產，並買入屯門邁亞美海灣兩個單位，父親住18樓、他住28樓。在九六年，他以600多萬元買入元朗加州豪園，到九七年有買家出價1,200多萬元：「我話唔賣，當時有長輩話樓價一年升咗一倍仲唔賣？結果我持有多兩個月，以1,700萬元賣出，樓市爆煲前收錢，剛好趕得切，都有少少運氣。」

汪敦敬指，每次樓市調整他都嘗試買樓，逐漸成為習慣。他相信每個時代置業都有危與機。數十年前或較易儲到首期上車，但供樓風險高，單單八三年，香港按息就大概由10厘升至16厘。息口上落大，令斷供率較高，有些人更因斷供而看不開。

與之相比，現時環境儘管較難上車，但只要上到，風險相對小。一是低息環境持續；二是有壓力測試幫大家計好數；三是若把物業出租，第一個月的租金收入已足夠抵銷供款利息部分。

在過往十幾厘貸息環境下，十多年供款期，月供每1萬元，只有幾百元是償還本金，相對現在供款期30年，首個月已有一半金額用作還本，令現在斷供風險相對低。

問及他持有多少物業：「我真係冇數，九七年前或超過十層，依家算係高峰期。外面有好多樓市高手，唔好比較，仍要多學習。」談及揀樓，他指不論現在抑或數十年前，同樣是跟社會發展走。他近年在九龍站買了數個單位，主因看好高鐵。公司在新界西扎根多年，亦看好屯門可受惠港珠澳大橋等基建發展。