置熱話題：天水圍租盤尋「抵」

天水圍雖然偏離市區，但因租金大眾化，加上有西鐵貫通，是預算不多人士的租樓熱點。不過，祥益地產數據顯示，區內私人屋苑及居屋平價放租盤不斷減少，去年初叫租1萬元或以下的放盤仍有不足20個，居屋及私人屋苑各佔一半，但現時只餘不足5個，主要分布區內的居屋。

居屋天祐苑月租萬元起

雖然天水圍有六個居屋，但因各屋苑不是經常有放租盤，導致租務市場並不算活躍。祥益地產黃肇雯指，現時暫時只有天愛苑、天盛苑及天祐苑有單位放租，其中最平的租盤集中於鄰近港鐵天水圍站的天祐苑，入場盤為兩房單位，實用面積438方呎，叫租10,000元，較去年最平叫租分別不大，實用呎租22.8元。

慧景軒容許飼養寵物，租金因而被搶高。	天水圍屋苑入場租金比較	天水圍部分屋苑位置圖

相比之下，天愛苑及天盛苑入場租金升幅較為顯著。黃肇雯續指，天愛苑離西鐵站較遠，所以租金較為相宜，去年中兩房單位最平租盤叫價仍見10,000元，但現時已漲至12,000元起，入場租金按年升兩成。至於位處西鐵站旁的天盛苑，因食正地利，現時兩房入場租金企穩在12,000元水平，較去年中上升逾9%。

代理預料，居屋天麗苑年內租金有力挑戰一萬元關。	朗屏8號	元朗新進屋苑租盤叫價

嘉湖山莊每呎最平24蚊

區內的單幢式居屋天麗苑因鄰近西鐵站，加上提供天水圍最細、實用面積200餘方呎的開放式單位，一直是租樓人士平住天水圍的首選。新近有該類單位以每月9,500元租出，呎租貴絕天水圍，但月租仍未過一萬元關口。不過，有代理指出，現時暫未有開放式單位放租。

私樓方面，天水圍三大私人屋苑的一萬元或以下租盤今年已絕迹。中原馬斯力表示，區內租盤最多的藍籌屋苑嘉湖山莊，去年中最平叫租9,500元有交易，但現時最平入門租盤叫價已達11,000元，較去年中的入場租金漲近16%，實用呎租逾24元。

慧景軒嗌萬二 年漲26%

至於入場租金升得最勁的私人屋苑，就不得不提慧景軒。馬斯力指，現時慧景軒租盤最平叫12,000元，按年升逾26%。他解釋，慧景軒會所配套及位置稍遜，租金走勢向來跑輸同區私樓，但隨着區內租金不斷上升，吸引租客追落後承租，加上屋苑兩房單位尺碼大，且容許飼養寵物，所以在租盤較少的情況下，租金仍被搶高。

天水圍私樓租金愈來愈不「價細」，但因平均實用呎租仍徘徊20餘元水平，比起部分實用呎租已暴升至逾40元的沙田區私樓，明顯平一大截，故天水圍租務需求仍殷切。中原伍耀祖稱，暑假旺季將來臨，天水圍租務市場指標嘉湖山莊將再轉旺。該屋苑五月共錄約46宗租賃，由於今年租盤較去年多，故預料六月份租務成交逾40宗，較去年增長逾一成。

居屋天麗苑迷你盤升得癲

要數近期最震撼天水圍租務市場的成交，非以「天價」租出開放式單位的居屋天麗苑莫屬。究竟這類居屋「迷你」單位的租金升幅有幾癲？

呎租44元 年飆逾35%

據悉，該「天價」租賃成交位於低層，無景觀可言，加上屬開放式間隔，實用面積只有213方呎，入屋「一眼睇晒」，但放盤一日仍被租客以9,500元搶租，實用呎租達44.6元，貴絕天水圍住宅，拍得住不少市區豪宅呎租。

翻查成交資料，去年四月份該屋苑曾有同類開放式單位租出，單位位於高層，實用面積211方呎，當時月租僅7,000元，實用呎租33.2元。換言之，一年多以來同類單位租金飆逾35%，升幅不比新進私人屋苑的迷你戶輸蝕。

呎價$13679 貴絕全區

事實上，這類迷你盤的租金升勢驚人，甚至跑贏樓價升幅。有區內代理指出，天麗苑同類開放式單位今年四月份曾錄高價成交，一個高層單位以自由市場價290萬元易手，實用呎價13,679元，創天水圍住宅呎價新高，比同區私樓嘉湖山莊最高呎價逾12,000元紀綠還貴。

相比之下，一年前同類單位成交價僅220萬元，期內樓價被搶高逾三成。

中原馬斯力表示，天麗苑雖然呎租驚人，但以租金銀碼計算，仍屬元朗鐵路沿線入門租盤，加上屋苑鄰近港鐵站及商場，生活便利，因而估計在租盤難求之下，今年租金有力挑戰一萬元關。

元朗「的骰」單位吸引年輕客

除了天水圍迷你居屋單位之外，鄰近的元朗新進屋苑亦不乏「的骰」單位，呎租一樣拍得住市區樓，部分入門盤每呎叫租更突破50元關口。

新樓愈起愈細，而且無分地域界限，即使傳統主攻尺碼較大單位的元朗區，近年「的骰」單位亦大行其道。這類單位實用面積只有200餘方呎至300餘方呎，部分更是開放式間隔，與區內指標私人屋苑傳統最細兩房間隔相比，空間細得多。

朗8近西鐵 每月索逾萬

不過，正因單位細細，租客可以較親民的租金入住簇新單位，享用屋苑提供會所設施，故即使呎租遠超區內傳統指標屋苑，亦吸引不少追求時尚生活的年輕一族承租。

以供應元朗入伙新盤中最「迷你」的朗屏8號開放式單位為例子，單位實用面積只有203方呎，但勝在位置鄰近西鐵朗屏站，出入交通便利，成為不少租客搶租對象。

尚築開放式月租僅九千

利嘉閣黃永全指，現時這類租盤入場叫租10,500元，實用呎租逾51元。同區離西鐵站較遠一點的映御及溱柏，亦有提供開放式單位，實用面積不足300方呎，入場盤分別叫租11,500元及11,000元，實用呎租為38.5元及40.4元。

至於租金最平則要放眼近年入伙的尚築，坐落偏離西鐵站的洪水橋，住戶要駁程車才可轉乘西鐵。中原陳逸承指，現時屋苑最細的開放式單位租盤，月租9,000元起，是區內唯一租金仍低於1萬元的新進屋苑，實用呎租逾41元。