置熱話題：將軍澳細單位堅離地

在新近錄得兩房破頂成交中，以將軍澳站南的天晉及將軍澳中心升幅最激。

天晉撲1100萬 半年貴14%

其中，近年入伙的天晉1期6座高層兩房戶，新近成交價直撲1,100萬元，實用呎價突破兩萬元，相比去年底955萬元兩房戶舊紀錄，半年間飆逾百萬元或逾14%。毗鄰的將軍澳中心13座兩房樓王單位，四月亦錄900萬元成交，不足半年同類單位漲價逾14%。

港置劉浩勤指，隨着將軍澳站南大部分新盤入伙，這帶發展已逐漸成熟，加上在售新盤部分呎價已達23,000至27,000元，有置業人士轉而向鄰近一帶物色呎價較相宜的優質二手放盤，帶動樓價屢創新高，部分兩房單位衝破千萬元關口仍不乏捧場客。

近半年將軍澳兩房私樓價格比較	離港鐵站較遠的峻瀅兩房樓價升勢驚人。	將軍澳區內兩房私樓放盤，最平首推新都城等屋苑。

峻瀅501呎 成交價742萬

事實上，離將軍澳南不遠的港鐵調景嶺站維景灣畔樓價亦受帶動而急升，屋苑的兩房單位去年底做價已衝上900萬元新指標，雖然今年以來樓價未有大突破，新近8座高層同類兩房戶，同樣以900萬元售出，已夠在部分同區私樓買一個三房單位。

區內另一新盤供應重鎮日出康城，離港鐵站較遠的峻瀅兩房樓價升勢亦驚人。美聯林志堅指，屋苑1期5座高層戶，實用面積501方呎，新近以破頂價742萬元易手，較去年底時同類單位新高價推高12.9%，實用呎價逾1.48萬元。

新寶城每呎衝破萬九蚊

他續說，日出康城一帶二手市場僅一期首都及峻瀅有兩房供應，部分買不到新盤兩房單位的買家，放眼兩房盤源較多的峻瀅，加上該屋苑向來在將軍澳屬低水，以上述破頂成交為例，相比新都城最近錄得的逾1.8萬元破頂呎價仍平一大截，故吸引用家追價入市。

二線屋苑方面，以鄰近港鐵寶琳站、屬將軍澳最早期發展的私人屋苑慧安園升得最癲。劉浩勤指，屋苑4座高層戶，實用面積413方呎，近月以650萬元售出，創兩房樓價新指標，近半年兩房樓價紀錄推高逾一成。現時同尺碼的新都城大兩房戶叫價已漲至700多萬元，故仍是「六字頭」的慧安園兩房單位成為用家追捧對象。

至於另一上車熱點港鐵坑口站的新寶城，五月首錄逾700萬元成交，單位為5座高層兩房戶，實用面積377方呎，以720萬元同類新高價售出，實用呎價19,098元。即使單位望樓景，一樣貴過去年十二月底以673萬元舊紀錄售出的六座高層海景兩房戶，近半年樓價推高7%。

兩房戶六球放盤絕迹

過往被視為上車樂園的將軍澳已淪陷，地產代理指，現時區內私樓600萬元內的兩房放盤已絕迹，並已超出申請八成高成數按揭的門檻，最高只能借六成按揭貸款上車，意味首期不足的置業者上車難上加難。

寶琳坑口屋苑較相宜

綜合地產代理數據，現時區內兩房私樓放盤最平首推港鐵寶琳站及坑口站一帶屋苑，當中入門盤慧安園、富麗花園、新都城及南豐廣場，現時兩房戶最平入場叫價640萬至650萬元。

至於樓齡相對較新的將軍澳中心及君傲灣，最低消費已屆「七字頭」，個別入場叫價更接近800萬元。

至於近年入伙屋苑的兩房單位，叫價更貴一截，以天晉系屋苑兩房戶為例，部分叫價逾千萬元，只能借五成按揭貸款，須付逾五球首期才可上車。

香港置業行政總裁李志成表示，九十年代初將軍澳處新發展時期，未有港鐵連接，而且區內配套未成熟，當時推出的新盤亦以細價單位為主，吸引首期不算鬆動的上車客入市。

他續指，隨着該區不斷發展，近年新盤級數愈來愈高，進駐將軍澳的買家已不再局限區內客，一些豪宅級別的單位售價不菲，一樣有外區客捧場，支持該區樓價持續上揚。

日出康城升值潛力大

作為第三代新市鎮的將軍澳，由九十年代初私樓市場開荒的時期開始，一直是住宅供應重鎮。該區經過多年發展，交通及生活配套日益完善，即使近年新盤供應源源不絕，仍吸引不少外區中產家庭進駐，帶動置業需求，令該區人口目前增至逾四十萬人，比冰島人口還要多。

未來數年將軍澳主要供應來自日出康城，今年亦是區內新盤供應最多的地區，繼今年初登場的日出康城五Ａ期MALIBU後，年內有機會推出的大型全新盤，包括日出康城六期及八期，兩項目涉及單位總數近四千伙。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚指出，日出康城一帶住宅樓價一直被市場低估，尤其最初開售時，因社區配套未成熟，部分開價較將軍澳市中心樓價低三至四成。

受惠東九商業區發展

不過，張翹楚續稱，畢竟這個新發展區有港鐵貫通，對外交通方便，加上陸續有新盤推出帶動，預料區內二手樓價將穩步上揚，逐步拉近與將軍澳市中心樓價的距離。

張翹楚認為，雖然將軍澳樓價屢創新高，但未來受惠政府總部搬往將軍澳市中心，以及東九龍核心商業區發展，住屋需求大幅增加，對附近一帶樓價及租金帶來正面作用，當中將軍澳市中心一帶住宅最能直接受惠，樓價升勢看高一線。

雖然將軍澳現時日日幾乎錄新高成交，但近二十多年以來市況一樣經歷高低起伏，尤其沙士期間本港樓市跌至谷底，當時登場的將軍澳廣場，以區內私樓史上新低價搶客，平均建築呎價一千九百九十八元，兩房單位最平售價一百萬元有找，與近期屋苑兩房單位成交價突破七百萬元，形成強烈對比。