理財Campus：供樓報稅 五招慳到盡

2018年供樓人士報稅Q&A

扣稅年期延長至20年

問：目前供樓利息較低，而居所貸款利息免稅額寬減期僅20年，應留待息率上升才申報扣減？

答：在香港買入物業自住的供樓人士，於一七/一八課稅年度最高可享10萬元的按揭貸款利息扣稅額。事實上，政府藉此鼓勵市民買樓自住，因住屋是基本需求，同時明白中產壓力大，這個年期一直在伸延，於一二/一三課稅年度，扣稅年期由10年延長至15年；一七/一八課稅年度就由15年延長至20年。

估計政府未來會視乎情況考慮合理延長扣稅年期。當然，納稅人可自由選擇是否申請扣稅額，亦不需連續申請，稅局亦會提醒尚餘可寬減的年期。

僅限已入伙自住港樓

問：海外物業、樓花及工廈可否享有10萬元扣稅額？

答：要享有居所貸款利息扣稅額必須符合幾項條件：第一，申請人必須為物業擁有人；第二，住宅必須位於香港；第三，住宅必須作為納稅人主要居所；第四，貸款必須用作購買物業及用作住宅按揭貸款。

如物業於海外就不符合上述條件；樓花即尚未入住，故不算是主要居所；工廠大廈亦不是住宅，故海外物業、樓花及工廈都不可享有扣稅額。

物業連車位可申扣除

問：本人連車位買入一個單位，並一併向銀行申請按揭，能否獲居所貸款利息免稅額？

答：若買入物業時是附有車位及作自用用途，則可作利息扣除。惟若是另外購買，則不可扣除供款利息。

出租單位選報入息稅

問：出租物業是否不可享有居所貸款利息免稅額？

答：是的，且出租物業的業主需繳交物業稅，填報稅單時宜選以個人入息課稅，而非薪俸稅。其好處是出租物業的利息可作扣除，一般情況會以累進稅率計算稅額（註：高收入者會以標準稅率計算稅額）。

例如黃小姐每月收物業租金40,000元（假設沒有其他收入來源），物業按揭利息全年共42,000元。應評稅淨值是全年租金的八折（40,000×12×80%），即384,000元。如以物業稅稅款計算，標準稅率15%，應繳稅款為57,600元。若以個人入息課稅計，扣除42,000元按揭利息、132,000元基本免稅額，應課稅入息實額為210,000元。再以累進稅率和今年的退稅安排計算，應繳稅款為5,550元。

睇收入來源揀選稅項

問：個人入息課稅與薪俸稅有何分別？

答：市民除薪俸稅外，亦有其他收入來源，如工作外又有經營獨資生意、出租物業等，則選擇個人入息課稅會較着數。例如半退休人士有出租物業，而其收入低於免稅金額。如以個人入息課稅計算，未能享用的免稅金額則可以降低出租物業的應課稅收入。