名家筆陣：爭的是「人才」還是「客源」？

三月二十二日，西安市宣布全國在校大學生憑學生證和身份證就可線上落戶。據中原地產研究中心的統計資料，從一七年十月以來短短3個月，全國就有近20個城市與地區發布了引進人才新政策，包括南京、東莞、鄭州和廈門等。

落戶後即有購房資格

而這些城市多數都是曾出台房地產調控政策的城市。由於引進的人才都可以先行落戶。他們落戶後就有了直接獲得購房資格。對於各城市引進人才的要求，儘管各個城市有點差別，但基本上是只要大學本科學歷就算人才，有些城市更是把人才標準放在大專線上。

按照這個標準，全國每年畢業的大專以上的學生大致可達到800萬左右。假定每年畢業的大專以上的學生都會進入房地產市場（即使有些畢業的學生根據自己的能力還不夠，但加上政府補貼或許可以），他們每人可購買一套住房，每套住房100平方米，那麼這些畢業學生的住房需求量就可達到8億平方米。

所以，目前各城市所謂的「人才爭奪戰」，實質上更是一場「住房行銷戰」。現時，各城市的房地產限購政策對當前市場雖不會產生實質性影響，其作用往往是短期，但即使這種短期影響也有可能讓當地的住房銷售急劇下降，並立即影響這些城市的當年GDP增長及當年政府的業績。但是這些地方政府又不敢公然地對抗中央，只能以這種方式讓房地產政策鬆綁。這樣既應對中央政府的檢查，也能夠讓房地產調控變相鬆綁，可謂一石三鳥。這就是當前不少城市所謂的「人才爭奪戰」的實質。

人口萎縮 供求漸失衡

但是，目前各城市地方政府的這種房地產市場策略能夠讓中國的房地產市場一直持續發展下去嗎？儘管有巨大需求，但是經過這十幾年來房地產市場快速發展，不僅住房銷售量每年在創歷史紀錄，而且住房的價格也一直在上漲。正是因為住房的銷售一直在上漲，這才能吸引購買者進入市場。但全國絕大多數城市的住房價格都瘋狂到了一個難以讓一般居民承受的程度。

目前，各地方政府都在採取各種方式進行住房行銷，並由此不斷地再推高房價（如果房價不再上漲，許多投資者是不會進入市場的），那麼這樣的房地產市場可持續嗎？答案肯定是否定的。

有資料顯示，當前中國人口結構正在發生巨變，目前年輕人口面臨斷崖式萎縮。人口大降，對住房的需求肯定會下降。而地方政府為了GDP增長，正在千方百計地推出更多的土地，讓房地產開發商生產更多的住房，這種房地產市場是根本不可能持續的。

還有，人力要素作用愈來愈大。比如，整個珠三角是一個製造產業鏈，各城市戶籍人口倒掛、就業人口流失也比較嚴重，對住房需求造成全面減少。加上，近幾年的移民潮，每年有近60萬的國人到海外留學，需求影響也不會小。

飢餓行銷恐難再持續

所以，當前房地產市場以價格推高來拉動市場，以各種飢餓行銷的方式來引誘居民進入市場，短期內或許有一些作用，但長期來說，內地房地產市場發展會愈來愈不可持續。當前的中國房地產市場之所以能夠幾年一直都繁榮，就在於房價一直在上漲，在於政府一直在採取不同的政策穩定房價。但是當這種房價不能穩定時，或房價開始下跌時，那麼房地產市場的所有問題都會暴露出來。這就是當前內地房地產市場困境。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容