租金回報史上最低

差餉物業估價署資料顯示，實用面積1,722方呎或以上大單位，租金回報率險守兩厘達七個月，終在今年一月份跌至僅1.9厘，按月下跌0.1個百分點，而其餘四類面積單位回報率都為歷來低位。

當中實用面積431至752方呎的單位，同期回報率按月跌0.1厘至2.4厘；而面積1,076至1,721方呎單位，亦跌0.1厘至僅約2.1厘水平。至於面積431方呎以下，以及753至1,075方呎單位，回報率分別維持2.7厘及2.3厘的低位。有市場人士指，現時美元一年期定期存款息率都有約兩厘。

樓價升幅驚人，但租金升幅大落後，令收租回報每況愈下。（資料圖片）	大型單位租金回報變化	各類物業租金回報表現

雅栢苑回報僅1.4厘

豪宅回報向來不高，南區不少大單位租金回報不足兩厘。區內代理指出，大潭陽明山莊11座中層實用面積約2,157方呎單位，近期以約9.8萬元租出，實用呎租約45元，若以市值約6,500萬元計，租金回報率約1.8厘。同區雅栢苑一個實用面積約2,070方呎中層戶，最近成交月租約10.8萬元，估計單位市值約9,000萬元，即租金回報率約1.4厘。

受惠高鐵效應，九龍站屋苑樓價升幅理想，反觀租金增幅不大，以致現時部分大單位租金回報率僅約2.1至2.2厘。美聯余慶麟指出，以該區擎天半島為例，現時三房戶市價約2,800萬元，租金約5萬元，租金回報率約2.1厘。

嘉湖三房640萬破頂

而近期中小型屋苑樓價升勢更癲，天水圍嘉湖山莊樓價又破頂。祥益謝利官稱，屋苑美湖居7座高層A室，實用面積629方呎，套三房間隔，新買家或不承按入市，以640萬元一筆過購入單位。是次成交價創屋苑標準戶新高，較約十日前對上高位，再高11萬元，成交實用呎價10,175元。但如以市值月租1.4萬元計，單位租金回報僅2.6厘。

即使納米樓回報亦跌穿3厘，大埔嵐山開放式單位日前錄約330萬元買賣。中原方翰達稱，同屋苑7座高層A室開放式單位，實用面積181方呎，減租800元後，獲租客以月租8,000元承租。若以同類近日成交價計，回報率不足3厘。

大宅呎租平過十年前

對於單位租金回報跌穿2厘，理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，現時樓價與租金聯繫已不如從前，雖然租金有一定升幅，但升幅遠追不上樓價，以致租金回報下跌至低位，尤其是大面積豪宅單位。雖然僅約2厘租金回報率，不及其他投資工具，但投資者買樓同時投資其價格升幅，故買樓仍有一定投資價值。

資深財經專家林一鳴認為，大型單位回報新低，主要是該類單位租務市場需求持續減少，如該類單位每月租金最少7萬、8萬元以上，估計每月工資要有10多萬至20萬元以上。以往都是外國派到香港的高級職員，但現在已經很少，就算有都會派往內地。

他續稱，從差估署數據可以看到，在十年前的時候，港島區最細單位平均呎租約23.6元，最大面積單位呎租約41元。但現時細單位呎租已升至約44.7元，累升約一倍，但大單位呎租卻只有約40.7元，較十年前還要低。

業界人士看樓價再升。戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻稱，今年樓價首兩個月有不俗升幅，該行維持今年上半年整體樓價上升10至15%的預測。