港樓頂得住加三次息

卓百德指出，儘管傳統經濟思想上，認為利率上升不利樓價，利率向下則有利推升樓價，但過去香港也曾出現減息伴隨樓價下跌的情況，認為實質利率才是預測樓價表現更佳的指標，現時市場普遍預期美國今年最少會加息三次，倘香港跟隨的話，香港三個月銀行同業拆息（Hibor）將由現時約1.25厘增至年底約2厘，若減去2%的通脹後，本港的實質利率仍然處於很低水平。

港地產商借貸比率低

他表示，單就加息而言，難以令香港經濟和樓市出現明顯下跌，但加息或打擊置業氣氛，減慢樓價升勢，甚至會令樓價輕微下跌。然而，根據過去經驗，樓市大冧往往與地產商或買家的債務高槓桿有關，惟現時香港主要地產公司的借貸比率在全球同業之中可說是最低，而本港平均的按揭借貸成數僅約50%，這意味無論銀行或借款人都有大量的緩衝以防加息，香港出現樓市及金融系統等風險的機會不大。

卓百德表示，香港即使加息三次，實質利率仍處於很低水平，難以顯著推冧香港樓市及經濟。（資料圖片）

二手樓價指數走勢

展望明年，卓百德認為不是憂慮利率會急速上升，反而是擔心美國或可能出現新一輪經濟放緩或經濟衰退。他指出，相比起股市，債市能更佳預示中期經濟展望，儘管現時美國長債孳息仍高於短債孳息，但兩者息差處於不尋常的低水平，一旦出現倒掛，即長息低於短息，意味市場不預期美國經濟會急速增長，通脹中期亦不會顯著上升，故毋須大幅加息以遏止通脹。反而，根據歷史經驗，每次美國出現經濟衰退前，都會出現美國國債長息低於短息的情況，因此，美國或出現新一輪經濟衰退，才是明年最大的風險。

美銀美林亦說，若美國只是溫和加息，經濟又續維持強勁增長，料不會令香港樓市急跌，亦不會為香港地產股敲響「喪鐘」，惟近日股市的波動及下半年本港優惠利率或有機會上調，或令下半年的住宅銷售有所冷卻，地產股或跑輸大市，喜歡收租股多於地產發展股。

花旗指收租股值博

花旗則指出，受惠農曆年後的旺季及發展商積極推售新盤，加上花紅及加薪等財富效應，預期今年上半年本港樓市將可上升10%，惟下半年則會回吐5%，而投資者對股票風險升溫的憂慮，地產股的資產折讓率或進一步擴闊，拖累地產股跑輸大市，首選沽售信和置業（00083）及恒隆地產（00101）。不過，卻看好收租股，指於樓市及股市延後的財富效應下，人民幣回升刺激內地旅客來港消費，而高檔零售經過三年的調整後，終於邁向復甦，故看好九龍倉置業（01997）、領展（00823）及新世界發展（00017）。