創富奇財：幾十萬炒工廈秘技公開

散戶版 購細單位60萬有貨

若手頭資金低於100萬元，但希望享穩定回報，可一筆過購已拆售工廈單位。部分發展商會先購入全層工廈，面積超過數千甚至上萬方呎，再分拆單位出售，單位面積一般由80方呎起。

以西九龍區工廈為例，分拆單位呎價約6,000至7,000元，由於單位呎數細，低至60萬元以下便有交易；該區呎租現約26至28元，租金回報率約4至5厘。

美聯工商鄒永堅指，油塘區未來發展潛力大。	星匯資本陳建中稱，荔枝角及長沙灣區工廈攻守兼備。	投資工廈小貼士

留意發展商買入價

於數年間投資逾30個工廈項目的星匯資本執行董事兼首席投資總監陳建中（Starman）稱，選購分拆單位時，應研究當時發展商購入全層單位的成交價，若分拆單位呎價較原來購入價高五成，即不太合理，就算發展商提供兩年保證租金回報，亦不宜貪小便宜，分拆單位呎價一般高一至兩成才算合理。

他又指，面積不足100方呎單位較吸引租戶，買家應留意工廈是否鄰近港鐵沿線，還有大堂裝潢，以及附近樓層有否印刷商租用，這些因素均會影響單位他日出售價值。陳建中看好西九龍區工廈，認為荔枝角及長沙灣屬攻守兼備的潛力地區。

進階版 炒核心區要預幾百萬

商廈租金近年上升，令不少中小型企業把辦公室遷入工廈，其中最熱門的為東九龍區，在政府「起動九龍東」政策帶動下，九龍灣及觀塘區工廈價格不斷扯高。自從政府針對住宅推出15%的新辣招後，有不少手持數百萬元的投資者開始轉戰工廈。

陳建中稱，若要投資一個面積數百方呎的工廈單位，宜選近港鐵站的工廈，以觀塘為例，鄰近港鐵站與鄰近碼頭的工廈，兩者距離甚遠，投資者要觀察人流，出入口位置相當影響租金叫價。

另觀塘區工廈盤源面積由數百至過千方呎不等，該區呎價亦參差，外觀較舊跟翻新過的工廈呎價可相差3,000至4,000元，該區工廈呎價普遍由7,000至10,000元不等，一般租金回報約3至4厘。

最多只可做四成按揭

惟工商物業最多只能做四成按揭，首期最少六成，以開源道駱駝漆大廈3期高層單位為例，面積約960方呎，以767萬元連租約放售，若買家要付六成首期，即要付約460萬元，單位適合手頭資金充裕的投資者。因此，部分買家會聯同家人或朋友合資，並以公司名義購入物業，但當中股權須分清楚，陳建中認為，有三個股東的公司最方便，每人分別持有33.333%股權，即使最後分家，每人決定權仍一致。

資深版 買過千呎單位博收購

油塘為傳統工廠區，由於區內配套完善，加上有港鐵，到港島區相當便捷，近年多間發展商亦看中這塊「寶地」，陸續收購該區工廠大廈，改建為住宅出售，現時該區正在發展或已落成的住宅項目超過11個，大部分單位更可享海景，究竟這個地方值得投資嗎？

油塘區呎價3000元起

美聯工商區域營業董事鄒永堅指，油塘區發展潛力大，近年已由傳統工業區轉為商住發展區，政府規劃油塘至茶果嶺一帶海旁為油塘灣綜合發展區，將發展住宅、商廈及酒店，料幾年內已能看到改變。

鄒永堅指，油塘區工廈呎價較其他工業區低水，呎價由3,000元起，現時放盤量約100個，但該區工廈單位呎數較大，一般過千呎，甚至過萬呎，以油塘工業大廈3期低層F室放售單位為例，面積2,923方呎，即使呎價僅3,600元，售價逾1,052萬元，由於只能敍做四成按揭，故較適合資金充裕的資深投資者，購入單位等發展商收購。

鄒永堅建議，想購入油塘工廈等收購，可留意美塘及華順工業大廈，投資者在購入單位前亦應選擇業權較集中、伙數少的工廈。