SMART MONEY：按揭4部曲「置」輕鬆

1.低過估值須補回差價

買家揀到心水物業後，需先向銀行為物業作出估值，若物業的價格為400萬元，但銀行估值為350萬元，則買家在付出首期及按揭以外，要自掏50萬元予賣方。

其後買家可與賣方簽訂臨時買賣合約，如有需要申請按揭貸款服務，需準備臨時買賣合約、入息證明等文件。

完成申請手續，銀行會為有關按揭貸款進行批核。當完成批核，銀行會發出提供貸款通知書，銀行律師亦會準備按揭契據給買家簽署，提取貸款後，整個交易即完成。

2.樓價400萬內可按九成

不同售價的物業，其按揭成數各有不同，若樓價在1,000萬元以下，則按揭成數上限為60%（貸款上限為500萬元）。置業亦可申請按揭保險，以求把按揭成數加大，以首次置業為例，400萬元或以下的物業，連同按揭保險，最多可提供90%按揭；400萬元以上至450萬元的物業，連同按保，貸款額上限為360萬元。至於450萬元以上的物業，則無論是否首置，也最多可提供80%按揭貸款，且貸款額上限為480萬元。

首期連雜費共54萬

以一個400萬元的物業為例，首置人士最少支付10%，即40萬元首期，但留意申請九成按保，須為固定受薪人士以及最高供款比率為45%。

除40萬元首期外，亦要計算印花稅、律師費及經紀佣金等費用。若買家為首次置業，400萬元物業的印花稅為90,000元、律師費約8,000至10,000元、經紀佣金佔樓價1%即4萬元。總結而言，首期及前期費用約54萬元，這還未計及水電煤按金、裝修及家具等費用。

3.H按息低 屬按揭主流

首期預算好後，就要留意日後的供樓負擔。現時普遍銀行提供兩種按揭計劃，包括「最優惠利率」即P按，及「香港銀行同業拆息」即H按計劃。

P按又分為大P（5.25厘）及細P（5厘），滙豐、恒生及中銀香港的P屬細P，其他銀行則為大P，一般實際利率約2.15厘。

每日浮動 設鎖息上限

H按多以一個月香港銀行同業拆息為基礎，根據經絡按揭資料，現時最優惠的H按計劃為H+1.28厘，由於H會每日浮動，所以每月的供款額或有別，近日一個月拆息就扯高至1厘水平，實際按息急升，但由於H按會有鎖息上限，為大P-3.1厘（實際按息現為2.15厘），變相H按實際利息亦已升至2.15厘「封頂位」。不過，一般而言H按實際按息多在2厘樓下，所以較受按揭人士歡迎。

4.申請人須過壓力測試

申請按揭貸款需通過壓力測試，由銀行評估按揭利率下，申請人能否負擔每月供款。銀行會以現行P按的實際按息+3厘計算（即5.15厘），計算供款佔入息比率不逾60%。

若貸款人士敍做六成按揭，則壓測下供款人的月入須至少達21,841元；若敍做九成按揭，則壓測下供款人月入須至少達37,925元。

金管局有此等規定，是避免香港一旦加息，供款人無力還款而招致銀行體系風險。對供樓人士而言，一旦無力償還貸款，銀行可把其物業變賣，Dream House就必變成銀主盤，上車一族要留意貸款風險。