名家筆陣：租市能扭轉內房亂象？

發展租賃市場，樓市能回到居住功能嗎？住房的居住功能是多樣性，不同國家採不同方式。它可以是持有性的居住功能，可以是租賃性的居住功能。這些完全取決於各國政府房地產法律制度安排。惟以市場租賃為主導來發揮居住功能的模式，可能較有效率，惟必須建立在一系列基礎制度安排上。

為何德國及歐洲一些國家的居民更願意租賃住房，而不是持有住房，就在於這些國家法律制度安排有關，這些法律制度更有利於住房租賃者而不是住房持有者。在德國，居民住房租賃為居住功能的主要形式。按照德國的《憲法》和《住宅建設法》的規定，保障居民基本的居住條件是聯邦政府首要的政策目標之一。德國房地產市場的宗旨就是要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，生產的住房就是用來居住而不是用來賺錢。

須保護租戶 嚴限炒家

問題是內地樓市回歸到居住功能，將面臨一系列重大障礙。首先，當一個以投資投機炒作為主導的住房市場，要回歸到以居住為主導的市場時，由於投資者出價遠高於消費者出價，消費者早就被擠出市場。

若樓市要回到居住功能，就是要讓樓價水平線全面下移。惟一六年930及一七年317樓市調控以來，政府一方面要遏制房價瘋漲，但另一方面要保持房價穩定，而不希望樓市回歸到居住功能致房價下跌。要解開樓市回歸到居住功能這個結並非易事。

其次是政府提供的保障性住房及租賃市場如何發展的問題。對於前者，一些經濟條件好的沿海城市已發展得不錯，但對於後者則問題很多。

租賃市場發展問題不僅在於如何保護租戶利益，且還在於對炒家進行嚴限的問題。若炒家的暴利行為不能嚴限，業主肯定不願意把住房出租，而政府目前還沒有出台真正遏制炒樓政策。

樓市新制涉利益調整

還有，住房居住功能的絕對優先性原則如何固化的制度上，中國的《住宅法》等一系列與居住功能絕對優先性的制度安排如何設立。對樓市重新定位並回歸到居住功能，肯定要設立一系列新制度安排，這同樣是一場重大利益關係的調整及博弈。

惟這場博弈不只是如以往住房制度改革那樣對危機的應對式反應，也不是僅由職能部門或少數人制訂，而是需通過公共決策方式來進行，這樣才能實現整個樓市利益調整的均衡化。惟目前這些方面的制度安排差距較大，故要發展租賃市場，或以租賃市場讓樓市回歸到居住功能還是遙遠的事，不是一些建造租賃性住房就可以解決的問題。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容