名家筆陣：內房調控效果有限

比如，八月份4個一線城市新建商品住宅成交面積為159萬平方米，環比減少12%，同比減少61%。北上廣深4個城市住房成交環比變幅分別為跌13%、跌29%、增10%及跌1%，同比變幅分別為跌60%、跌74%、跌50%及跌14%。

報道稱，無論從環比或同比看，一線城市的房地產市場總體呈降溫趨勢。而16個二線城市新建商品住宅成交面積為1,179萬平方米，環比減少4%，同比減少24%。30個三線城市新建商品住宅成交面積為869萬平方米，環比增6%，同比減16%。環比小幅上漲，即三線城市樓市仍熾熱。

從上述數字看，一線城市及少數二線城市住房的銷售全面下降。但另外一些二線及三線以下的城市，住房銷售反而還在增長。

銷售雖降 房價仍漲

即使一線城市及部分二線城市的住房銷售下降，但同比下降意義不大，因這是與住房銷售創歷史紀錄時相比。再者，這些城市的房地產市場銷售急降，但房價無變化甚至上升，意味着房地產市場在性質上無改變，房價上漲預期也沒逆轉，房地產市場仍以投機炒作為主導，調控幾乎沒多少進展。即使在50個城市中，部分住房銷售下降，但佔全國的比重仍很小。當前內地不少城市的房地產市場仍熱銷，特別是三四線城市。只要房價上漲的預期沒逆轉，調控想達到的效果應該很小。

限貸難堵按揭漏洞

最近一線城市及部分二線城市「首付貸」又「死灰復燃」。記者發現，雖這些城市表面上宣稱無「首付貸」，但卻有不少與「首付貸」類似產品。儘管政府推出一系列限貸政策，但銀行、房地產開發商、房地產投資者不斷創出各種「首付貸」產品，以破除對市場的限貸政策。

據悉，今年一至七月居民新增中長期貸款總額3.27萬億元（人民幣‧下同），從五月起連續三個月新增貸款總量較去年同期保持負增長，看似控制住房按揭貸款見成效，但居民短期消費性貸款在今年爆發性增長。Wind資料指，今年一至七月，居民新增消費性短期貸款達1.06萬億元，累計同比增加7,137億元，已遠超去年全年新增消費性短期貸款總額的8,305億元，意味着投資者仍千方百計地進入市場。

住房投資者認為，只要買住房就能獲利，故市場調控效果是十分有限。若沒有真正通過經濟槓桿讓住房投機炒作離開市場，要讓內地房地產市場回歸到居住功能上是不可能的。

中國房地產調控政策效果如何，並非看住房銷售下降，而是看房價是不是逐漸下跌，看房地產市場價格上漲預期是不是逆轉，看房地產市場的性質是不是出現重大轉變，如果不是這樣，這些行政性的房地產調控政策要起到多少作用是不可能的。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容