今年以來，騰訊（00700）等科技股一直擔當恒指升市的火車頭，市場苦無「接班股」，但上周特區政府打算推出「港人首置上車盤」，就打破這個局面，擁有大量農地儲備的本地地產股立即發力飆升。理由當然是市場估計這批儲備將會是政府與發展商合作開發首置用地，農地儲備價值立即釋放出來。
恒基地產（00012）上周五最多升8%，本地大地產股亦返回一五年大時代高位，這是一個足可接力推升恒指的板塊。雖然個別本地地產公司佔恒指比重只介乎0.5至1.99%，但五大地產發展商市值總和超過萬億元，恒指佔比約6%，而推出首置，必定激活按揭市場，刺激銀行金融業務，這兩個板塊的佔比總和必可超越10%，對恒指影響力不少。
下一個問題是，經過上周急升後，本地地產股仍有否上升空間？這是一個估值問題，不再是PE問題。
由於之前市場對發展商農地的估值不高，形成本地發展商的NAV有很大折讓，而政府跟發展商商討開發的結果，將直接影響市場對這批農地估值。當中新鴻基地產（00016）、恒地及新世界發展（00017）擁有接近過億平方呎儲備，這數字真的很吸引。
在施政報告公布前，仍有一些未知數，包括如何合作、如何估值及政府打算每年興建的數目等，我估計單是這些憧憬足可為這批本地地產發展股提供支持，抵銷近期外圍股市調整壓力。
這次推出的首置上車盤後，基本上政府應可以將物業用家與投資者分割，政府再不是從壓抑需求着手，而是增加供應，滿足剛性需求，但同時降低資助房屋的投資價值，即是若想買樓升值，你可到市場自由買賣；但若只是要一個窩居，便可買資助房屋，代價是窩居失去投資價值。
在未來用家減少下，最受影響的市場應該是細單位，尤其是納米樓受打擊最大，另外就是租務市場，因為市場將失去一批只能租樓的年輕人。
由任職國際大行到創業揸莊，經歷無數金融巨浪，以識見捕捉趨勢，博高Fund，也要有Fun。
作者：微子