近日有些評論在銀主盤上大做文章，就一個罕有的「18按」銀主盤和某一日新增十多個銀主盤發聲，斷言整個物業市場因此而轉勢，將會有重大調整，並指現時入市風險很高。筆者認為，用這些言論吸引眼球無疑非常吸睛，但行內人則是嗤之以鼻，比喻為以一滴污水可污染整個太平洋視之。
數字是騙不了人的。一七年香港銀行體系，港元加外幣存款有18萬億港元，而樓宇按揭只有1.1萬億元，存貸比率連百分之七也不到，即使再加上海外和本地貸款，也低於百分之五十。比率這麽低，銀行強行要客戶還款（或逼倉）的概率很低。同時，在金管局的去槓桿化舉措下，銀行物業按揭成數愈做愈低，更催生財務公司生意。
二按可分為兩個市場，一個是發展商為促銷旗下物業的二按。現在一手成交每年約一千億元，據地產代理表示新盤二按約佔15%即150億元，由於發展商提供二按促銷的熱潮是近三年的產物，怎樣算加起來也不會多過500億元。
筆者作為香港財務專業協會顧問，可提供一些數字參考。全港註冊財務公司有一千九百多家，做物業按揭的有200家，活躍的僅50家，其餘的1,700多家財務公司多為證券公司做股票融資和私人借貸，假設每家財務公司以一億元本金放貸，最多也只是有200億元的市場。
發展商旗下和專做物業二按的總額加起來才700億元，只佔全港存款額0.4%。最壞情況下這700億元全數壞帳，又會對銀行體系有多大影響？
作為發展商一早已封了蝕本門，售出一個物業就已回收了85%的樓價，而其他財務公司在提供二按他們會按不同物業按揭成數收取不同利息，頭按收取7至9厘利息，二按七成可至15厘，三按至九成可至40幾厘。他們亦會向中央信貸資料庫索取貸款人的財務評級，按不同評級給予不同的利率，風險控制比一般人想像中嚴謹。
可見，由物業貸款壞帳而引起的違約風暴根本是沒有可能發生，更遑論是由二按市場可以引發，真只有四個字可以贈予「癡人說夢」。作為一個公開評論市況的人，應該負責任多做一些功課，須知市場上會有盲信權威的人做出錯誤決定，伯仁會因這些言論而死。
資深測量師江西財經大學客座教授 邵志堯（作者為註冊持牌人士）