名家筆陣：檢討補地價評估利樓市

約於十多年前，地政總署主理評估的高官退休而換了新人接任，這位新接任高官改變了多年來建立的不明文規定，補地價評估變得十分進取，往往取締了留給發展商的利潤空間，自此發展商對須補地價項目興趣大減。加上城規及環保的諸多關卡，棕地變屋地的項目更少之又少。

剩餘法或產生大分歧

估價並不是科學，而是一門藝術，其中涉及大量測量師的個人判斷。同一個物業，不同測量師會有不同的評估結論。當然，若市場類似物業有大量近期成交案例可供參考，不同測量師的評估均受這些案例提供的數據所約束，分歧不會太大。

相反，若須評估的物業比較特殊，可供比較的成交案例少而物業質素差別大，測量師的個人判斷因素便大增，評估結果可相距甚遠。不同測量師評估太古城一住宅單位及一個發展地盤，前者的評估差異會較後者的評估差異小得多。

沙士後，政府暫停主動賣地，土地成交數量大幅減少，進行補地價評估時因而缺乏土地成交數據直接比較，測量師便依賴剩餘法來評估土地價值。

惟剩餘法有不少先天不足之處。剩餘法是假設地皮進行發展，估計賣樓收益再扣除發展成本及利潤等得出地皮價值。結果的準確度受制於收益及發展成本的估算準確度，只要其中一項估算有誤差，結果可把誤差放大。地政總署與發展商的剩餘法評估在多個成分數字也可以有分歧，故結果差距大不足為奇。

過程受成交多寡規限

近年政府恢復主動賣地，土地成交案例大增，可供補地價評估作參考案例，測量師可直接比較樓面地價而不用剩餘法，地政總署及發展商的分歧便可縮窄。況且，有時政府土地以高價成交時，若中標價遠遠拋離其他標價，地政總署測量師未必會接受中標價為市場價格，於評估補地價時只參考其餘的標價。故近期的補地價評估較貼市，發展商亦欣然接受。

宜採用標準地價制度

補地價評估與一般評估沒有分別，涉及主觀因素。惟政府部門不宜涉及太多個人主觀因素，筆者建議採用標準地價制度，取代現行評估制度。補地價評估制度是否須要有革命性改變，以利樓宇供應，值得政府及業界深入探討。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國