置熱話題：屯門上車首期廿幾萬

屯門是上車熱門地，惟近年細價樓升勢凌厲，平價盤買少見少。祥益資料顯示，八月屯門區叫價300萬元或以下的私樓及已補價公屋、居屋放盤，僅餘不足40個，較年初的100個急跌逾六成，比起一○年的3,000餘個放盤，更是少得不能相提並論。

區內地產代理指，這些細價盤主要分布在公屋及單幢私樓迷你戶，雖然單位細細，樓齡亦不輕，但勝在生活便利，樓價200餘萬元有交易，借足九成按揭的話，首期一成便可做業主即時入住，屬資金不足的上車「初哥」恩物。

屯門兩物業位置圖	港鐵兆康站及屯門站往各區車程	建生邨vs麗寶大廈

他續說，近兩個月區內細價盤市況有明顯變化，六月時上車客搶盤情緒高漲，屬屯門上車市況指標、一向樓價「2字頭」的「置樂三寶」，連錄多宗衝破300萬元成交個案，其中利寶大廈一個中層單位以317萬元易手，實用呎價超過13,500元，呎價破盡「三寶」歷來紀錄，比同月以呎價13,105元，即325萬元售出的麗寶大廈連天台單位還要高。

建生邨是屯門區的上車之選。	建生邨單位平面圖	建生邨放盤

業主軟化「有價講」

不過，隨着新盤搶客，加上二手業主心雄，叫價高企，買家承接乏力，上月部分業主開始軟化「有價講」，利寶大廈有同類中層單位減價至290萬元易手，實用呎價1萬元多少少已經有交易，較六月最高叫價310萬元回落逾6%。他又指，現時市場上不乏叫價兩球多的減價盤，有意入市的上車客不妨諗諗。

麗寶大廈主攻「的骰」上車盤，單位內籠四正。	麗寶大廈兩房單位平面圖	麗寶大廈放盤

建生邨：配套佳 呎價僅萬一

若預算「掹掹緊」，但求可以上到車，可選屯門公屋建生邨，貪其鄰近輕鐵站，搭幾個站即達港鐵兆康站轉乘西鐵，加上屋苑設有巴士總站，有多線巴士往返市區熱點，交通選擇算多。

自由市場放盤罕有

建生邨樓齡廿八年，原先由六座Y型大廈組成，其中順生樓及逸生樓於落成前改作居屋兆軒苑，餘下四座大廈作公屋用途。該屋邨設有商場、街市等社區設施，滿足居民日常所需。

祥益胡志偉表示，屋苑配套佳，但畢竟是公屋而且樓齡不輕，內籠難免殘舊，要花筆裝修費執一執，惟勝在單位銀碼夠平，上車門檻低。

胡氏指，建生邨買賣向來以第二市場為主，自由市場放盤可遇不可求，現時最平為一個高層開放式單位，實用面積208方呎，單位較「的骰」，僅夠單身客或二人家庭住，七月自由市場價叫248萬元，新近減價至235萬元，實用呎價逾1.1萬元，可借九成按揭，是區內最平上車之選。

他續說，去年同期有同類單位自由市場成交價僅137萬元，相比上述放盤價，一年間急漲逾七成，主要是屋苑交投稀疏缺乏指標，樓價落後大市有關，現時在新墟買個沒有升降機的唐樓單位都不止此價，對一些預算不多的上車客，建生邨有（車立）及配套屬不錯選擇。

麗寶大廈：兩房單位 三球有找

被喻為區內私樓上車最後希望的「置樂三寶」，現時最平可考慮單幢樓麗寶大廈，樓齡35年，主攻「的骰」上車盤，內籠四正，且樓價親民，300萬元內仍有貨揀，成為上車「初哥」的入市熱點。

平絕同區上車私樓

麗寶大廈坐落青海圍一帶的住宅區，周邊民生商舖林立，行兩步即達街市、食肆、日用品商店，照顧生活所需，加上離人流最旺的屯門市中心不遠，購物消閒隨心所欲。

物業的缺點是偏離港鐵站及輕鐵網絡，大熱天時要搭西鐵出市區，最好駁程車往港鐵站，可幸附近有巴士途經前往港九多個地區，彌補位置較隔涉的不足。

中原李梅芬表示，隨着二手市況轉靜，新近不乏業主叫價軟化，以麗寶大廈位於低層的入門盤為例，單位實用面積248方呎，兩房間隔，六月區內細價盤被買家搶到癲，爭相破頂時，曾高叫300萬元，惟乏人問津，現時減價逾6%至280萬元求客，平絕同區上車私樓，實用呎價1.1萬餘元。

李梅芬又指，現時麗寶大廈三球內放盤約三個，若實客出價，業主普遍有得傾。

祥益林偉光指，麗寶大廈一個位於中層的兩房單位，實用面積239方呎，五月底曾叫300萬元，現降價至292萬元，單位交吉放售，合資格人士可借足九成按揭，對首期不足人士有一定吸引力。

靠「父幹」借九成按揭要留神

近年年輕人靠「父幹」置業成風，新近有調查指高達45%受訪者考慮靠父母或其他家人支付首期協助上車，惟隨着金管局加辣提高入市門檻，即使父母為子女做擔保人，也未必一定可以借足九成按揭，首期「掹掹緊」上車的人隨時大失預算。

擔保人按揭難借盡

屯門區地產代理指，有年輕上車客近月積極睇樓，雖然他收入不高，但因父母替其做擔保人，符合條件借足九成按揭，最終看中凱德花園400萬元內的上車盤。當他打算入市之際，剛巧金管局推新辣招，由於其父母有層自住物業，新例下擔保人的按揭成數上限下調一成，借不到九成按揭，在首期不足下只好放棄入市。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，金管局新措施所指的借款人其實亦包括擔保人在內，當中說明只要成為按揭貸款的擔保人，無論有無物業在身，於將來置業申請按揭時，都必須扣減一成，因此如有意成為擔保人都必須注意，但如果他們符合「高成數按揭」的要求，仍然可以透過按保計劃申請高達九成的按揭，只是保費及供款比率要求相應提高。

她續指，做擔保人責任是不容輕視，即使是協助至親上車置業，也要考慮及了解清楚其還款能力，若出現問題，將為擔保人帶來不少麻煩。