名家筆陣：內地樓炒到三線城市

從整個內地房地產市場來看，房價總體上還是在上漲，不過漲幅比以前小。試想，一五年，深圳的房價在一年內的時間裏上漲幅度達一倍以上，而上月深圳房價僅跌0.6%，按照這樣的降幅，要讓房價回歸理性，簡直遙遙無期。

調控政策難壓房價

一六年「九三○」以來，已經有60多個城市都出台了房地產市場調控政策，一線城市的政策更是嚴厲。但這些政策對四個一線城市的效果是：廣州新建商品住宅價格指數上漲了0.9%，上海和北京則出現房價環比「零漲幅」，深圳環比下跌0.6%。

調控政策僅讓住房銷售急劇下降，但房價沒有隨之下跌，一線城市房價上漲預期沒有改變，早進入的住房投機者根本就不願意退出市場。甚至於還有人在進入市場，如廣州的房價還在上漲。只要房價在上漲，則意味着炒樓者沒有退出市場。

從新樓成交情況來看，一線城市成交快速下跌，二線城市保持平衡，三四線城市則仍在增長。也就是說，當前內地房地產市場的熱點，逐漸地由一線城市向二線熱點城市，向一般二線城市，再向三四線城市轉移。這些都與政策及房價變化有關：三四線的房地產市場政策基本上沒有多少改變，一二線城市的炒樓者會轉移到三四線城市，也會帶動三四線城市當地的居民加入炒樓行列。

其實，當前房地產市場的價格問題，或房地產市場的泡沫是否能夠逐漸擠出，就在於政府的去槓桿政策走向。一二線房地產市場的泡沫是高槓桿所致，如果貨幣政策稍微緊縮，市場反應強，政府就立即縮手，那麼資金還是會大量湧入房地產市場，要令炒樓者退出市場更是不可能。

按揭息有上升迹象

目前去槓桿緊縮的腳步有所反應，一二線城市的按揭貸款利率有上升的迹象，但這種反應到甚麼程度目前仍然不確定，會不會蔓延到三四線城市更是不確定。因一二線城市的住房按揭貸款政策未及蔓延，就有人反對說不能誤傷「剛性需求」──「剛性需求」概念本來就不成立，更何況購買第一套住房就是用於消費而不是投資嗎？

內地三四線城市房地產市場轉旺，儘管多數三四線城市房價不算太高，也沒有出現瘋狂上漲，但銷售快速增長是不爭的事實。

只要這些城市的房價漲幅減慢、價格維持現狀、按揭貸款的緊縮政策對其衝擊小，那麼這些城市的房地產市場繁榮還有可能維持一段時間，投資者肯定不會離開這個市場，反而會進入，這就是當前內地房地產市場的現狀。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容