名家筆陣:內地樓炒到三線城市

國家統計局公布五月份房價,70個大中城市中,新建商品住宅價格上漲的城市有56個,比四月份少2個;下降的城市有9個,比四月份多1個。70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比四月回落的城市分別有29和18個。一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。

從整個內地房地產市場來看,房價總體上還是在上漲,不過漲幅比以前小。試想,一五年,深圳的房價在一年內的時間裏上漲幅度達一倍以上,而上月深圳房價僅跌0.6%,按照這樣的降幅,要讓房價回歸理性,簡直遙遙無期。

調控政策難壓房價

一六年「九三○」以來,已經有60多個城市都出台了房地產市場調控政策,一線城市的政策更是嚴厲。但這些政策對四個一線城市的效果是:廣州新建商品住宅價格指數上漲了0.9%,上海和北京則出現房價環比「零漲幅」,深圳環比下跌0.6%。

調控政策僅讓住房銷售急劇下降,但房價沒有隨之下跌,一線城市房價上漲預期沒有改變,早進入的住房投機者根本就不願意退出市場。甚至於還有人在進入市場,如廣州的房價還在上漲。只要房價在上漲,則意味着炒樓者沒有退出市場。

從新樓成交情況來看,一線城市成交快速下跌,二線城市保持平衡,三四線城市則仍在增長。也就是說,當前內地房地產市場的熱點,逐漸地由一線城市向二線熱點城市,向一般二線城市,再向三四線城市轉移。這些都與政策及房價變化有關:三四線的房地產市場政策基本上沒有多少改變,一二線城市的炒樓者會轉移到三四線城市,也會帶動三四線城市當地的居民加入炒樓行列。

其實,當前房地產市場的價格問題,或房地產市場的泡沫是否能夠逐漸擠出,就在於政府的去槓桿政策走向。一二線房地產市場的泡沫是高槓桿所致,如果貨幣政策稍微緊縮,市場反應強,政府就立即縮手,那麼資金還是會大量湧入房地產市場,要令炒樓者退出市場更是不可能。

按揭息有上升迹象

目前去槓桿緊縮的腳步有所反應,一二線城市的按揭貸款利率有上升的迹象,但這種反應到甚麼程度目前仍然不確定,會不會蔓延到三四線城市更是不確定。因一二線城市的住房按揭貸款政策未及蔓延,就有人反對說不能誤傷「剛性需求」──「剛性需求」概念本來就不成立,更何況購買第一套住房就是用於消費而不是投資嗎?

內地三四線城市房地產市場轉旺,儘管多數三四線城市房價不算太高,也沒有出現瘋狂上漲,但銷售快速增長是不爭的事實。

只要這些城市的房價漲幅減慢、價格維持現狀、按揭貸款的緊縮政策對其衝擊小,那麼這些城市的房地產市場繁榮還有可能維持一段時間,投資者肯定不會離開這個市場,反而會進入,這就是當前內地房地產市場的現狀。

易憲容

青島大學經濟學院教授,當代內地著名經濟學者,原中國社科院金融研究所金融發展室主任,以敢言著稱,有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者:易憲容