名家筆陣：內房為何仍未爆泡？

房地產技術含量不是太高，是重資產遊戲，即能解決資金問題，能獲利的機會便很大，在一個全球政府靠量寬去維持經濟增長的時代，美國政府貨幣基礎由○九年1萬億美元增至4萬億美元，八年間三倍增長是一個不小的數字，中國政府M2以每年12%速率增加，資產價格焉能有不升的理由，在這個扭曲的市場下，內房領導傾向高度借貸，不介意付出較高昂利息，因資產升值或重估已可抵扣利息支出。

醞釀回A上市潮流

去年人民幣在媒體洗腦式宣傳下，被認定需作貶值，中國直至今天為止仍是個封閉經濟體，中國政府可用一切行政措施防止資金外流，人民幣走不出去，只能在內地尋找投資機會，股市是其中一個資金停泊點，高市盈率便在這個情況下形成，二、三十倍甚至上百倍市盈率只是等閒。

最近內房醞釀一股把香港上市地位私有化，並遷回內地上市的潮流，在港上市內房股的借貸利息成本是年息8至12%，市盈率僅十倍，但在內地上市的話，市盈率可達20至30倍，若回內地上市，便可把債項換為資本，這個債轉股遊戲令內房每年省下不少利息支出，倒過來非常划算，內房領導曾揚言在港上市對不起他的國內股東，因公司價值在港被低估，未反映其真正價值，回歸國內才是王道。

依賴借貸成常態

筆者對此內房領導之言有另一番體會，筆者常言房地產業是高風險行業，過度借貸和高利息成本，會在樓市調整時坑殺一批發展商，每年高達百分之十的利息並不容易支撐，過度依賴借貸並不是一個健康現象，但對內地的發展商而言，這才是常態，可謂文化差異。

香港和國際投資者相對理性，以計算回報率為依歸，低市盈率是符合推算，在港作融資最快可用小時作單位，只要條件商務談妥，資金可在一天內到位，內地仍要找證監或相關單位作大量工作，效率仍是香港優先，但估值則是內地吸引，在不同等背景下，很難判斷誰優誰劣，就如不同人喜歡在不同地方定居，喜歡守法合規和靈活性高的會選擇香港，喜歡高估值的會選上海和深圳，各自各精彩而已。

邵志堯

資深測量師，江西財經大學客座教授，曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年，擁有豐富中、港物業發展經驗。

作者：邵志堯