NET在理財：換樓按揭有供略

細屋換大屋樓價亦貴一截，以現時上車動輒400至500萬元而言，換間三房單位隨時過1,000萬元或以上。

換樓人士要留意，金管局對於不同樓價的按揭成數限制只餘下兩大層級，以1,000萬元為界線，1,000萬元或以下物業按揭最多可以借60%，1,000萬元或以上的物業按揭最多只能借50%。

表明「先買後賣」 壓測更易

換樓人士看中心水單位之後，除了估價和為按息格價之外，最重要是首期問題，簡單的方法是將舊有單位的放售價，減去未供完按揭貸款，餘下所得若不足以支付首期，就要額外準備資金。

換樓客有心水單位想盡快「扑鎚」，以先買後賣的形式，買入新樓後，再沽出舊有物業，但沽出手上物業前，申請新物業按揭，會變成多重按揭，財務要求比一般按揭更嚴格，包括供款與入息比率上限由50%下調至40%，按息加3厘的壓力測試下，供款與入息比率上限亦由60%下調至50%。

然而，只要在申請按揭時，向銀行表明屬「先買後賣」，便可沿最基本的供款與入息比率上限及壓力測試，但必須留意，在提取新按揭貸款之後的六個月內，要償還舊有按揭全部餘額。

銀行提供過渡貸款付首期

「先買後賣」不止影響按揭財務要求，當未賣出手上物業，新物業首期從何而來？銀行可提供換樓過渡貸款，借出舊有物業未供完按揭貸款餘額予換樓客，以支付新物業首期，且過渡貸款期間只需支付利息。

申請換樓按揭過渡貸款主要分四大步驟，第一步是購入新物業前，提早向銀行申請換樓貸款及新物業貸款金額；第二步就是在簽署臨時買賣合約（包括現有及新買物業）後，最遲於新物業成交前一個月，正式申請換樓貸款及新物業按揭貸款。

第三步為提交現有及新物業正式買賣合約後，銀行會於新物業成交日放出換樓貸款及新物業按揭貸款。最後是現有物業成交當日或提取換樓貸款後六個月內（以較前者為準）清還換樓貸款。