地產股前景瑞信睇淡

瑞信表示，金管局過去多番出手收緊按揭成數，然而去年香港家庭總債務達本地生產總值（GDP）68%，創一九九一年以來的新高，相信會惹來金管局關注。此外，去年發展商融資數目按年增27倍至852宗，或令金管局需要去考慮收緊相關的融資。

花旗早前發表研究報告，估計未來樓價以平均每月2至3%速度上漲，或令政府需要在未來任何一個星期五為樓市「加辣」。現時私宅自住比例為65.6%，意味34.4%或約40萬個單位為投資物業，如要釋放這些二手住宅供應，政府可考慮大幅調高擁有多個住宅物業人士的差餉徵收率二至三倍。

新盤銷售減慢 存貨飆

至於發展商的經營環境方面，瑞信指出，由於本年首季新盤銷售減慢，未售單位存貨估計由約2,000伙增至約9,000伙，預期供應增加的趨勢將會持續。而高地價亦蠶食發展商利潤，該行估計，未來三年發展商的複合盈利率會下降至負2.1%，毛利率則降至19.7%。

瑞信認為，發展商估值不吸引，回看○四至○六年的加息周期，縱然樓價上升，但17次加息之中有10次地產股表現不是「與大市同步」就是「跑輸大市」，當中如發展商的可售資源較多，受樓市轉勢的打擊會較大。

大削新地目標價19%

瑞信下調新地投資評級，由「跑贏大市」降至「跑輸大市」，目標股價大削19%至105.3元。新地昨收跌1.28%，報115元。

市佔率被內房商蠶食

內地發展商來港高價搶地，令香港發展商投得地皮數量減少，仲量聯行早前指出，本地大型發展商住宅項目佔整體私人住宅落成量比例，料由一四年的八成半，降至一七至一九年的約五成三。標準普爾雖然認同若香港發展商不積極投地，在香港住宅市場的市佔率將被蠶食，惟標普亦指出，內地發展商在香港土地市場市佔率達30%，但由於出價高或令執行風險上升，或觸發內地發展商的信貸評級遭下調。