公居屋泡沫勁過私樓

綜合市場及房委會資料，三月份第二市場成交中，有60個屋苑錄得歷來最高價成交。市場指出，造就第二市場樓價飆升原因，是被白表免補地價購買第二市場公屋及居屋計劃（白居二），以及公屋富戶措施接力推高有關。

整體樓價飆升，第二市場物業樓價相對低水，不少購買力湧向該市場，樓價升勢明顯跑贏已補價的居屋。

康山花園半年漲價23%

其中，居屋王康山花園一個實用面積592方呎的三房戶，最近於第二市場以實用呎價10,389元售出，較半年多前升23%，同類自由市場成交呎價，雖已升至近1.42萬元，但半年多僅升18.6%。

粉嶺昌盛苑實用面積約650方呎的三房戶，以第二市場價442萬元售出，實用呎價6,800元，較約半年多前同類單位升約21.1%。反觀，同類三房戶近日自由市場成交價約550萬元，實用呎價8,462元，較約半年多前同類單位僅升約10.4%。

六福行黎樹森解釋，粉嶺居屋第二市場需求大，加上區內私樓樓價高企，業主沽貨後未能換樓，令市場長期缺盤，在求過於供下，買家推高樓價。另由於白居二買家入市有限期，因而亦推高此類物業入市氣氛。相反，自由市場買家可以「等」，或轉投私樓市場，故樓價升勢不及第二市場。

屯門區情況亦相若，該區兆麟苑近期第二市場成交呎價，較半年多前亦升近18%，高於同期自由市場僅錄12.5%升幅。祥益黃慶德表示，區內居屋第二市場需求大於自由市場，特別是一批公屋換樓人士，而自由市場價已貼近私樓，令部分買家轉投第二市場。

第二市場需求遠超自由市場，加上樓價升幅驚人，令近年補價宗數持續回落。房委會資料，去年僅錄874宗公屋及居屋補價個案，創○五年後新低。

未補價第二市場樓價癲升個案	3月部分未補價居屋破頂成交	公居屋第二市場交投及補地價宗數

倘陷負資產 恐先見血

資深投資者吳龍飛表示，以高價購買未補價單位等於「死路一條」，由於此類單位不能加按，若急需周轉只能以高息向財務機構貸款，如果未來爆發負資產危機，該批未補價高價成交必較私樓市場更早爆破。他又稱，若日後政府放寬補地價政策，同類市場供應將會大增，勢增加爆破危機。

紀惠集團行政總裁湯文亮表示，高價沽出未補價公屋的業主等於「自殺」，雖然樓價有一定升幅，但未想沽貨後如何解決住屋需求。而以高價入市未補價公屋買家，不用補價無疑賺了政府「免費福利」，但除非永不賣出單位，否則日後風險可能比私樓更大。

事實上，自政府一三年推白居二以來，已谷起未補價市場氣氛，去年該市場錄2,842宗成交，創○二年以來新高。本月份，居屋樂富德強苑A座單位未補價仍以高達788萬元售出，實用呎價12,012元，均屬未補價市場歷來最高價。

市場近日續錄多宗居屋高價成交，中原伍錦基稱，將軍澳景明苑C座低層5室僅減意向5萬元，即以425萬元自由市場價售出，實用呎價10,598元，同創屋苑兩房新高。