公居屋泡沫勁過私樓

樓市熾熱,連公、居屋未補價第二市場樓價亦狂升。三月份至少60個此類屋苑錄歷來最高做價或呎價成交,升幅更罕有高於已補價的單位。鰂魚涌康山花園有三房戶以第二市場呎價10,389元售出,較半年多前升23%,但同類單位自由市場僅升18.6%。資深投資者認為,未補價單位加按較難,若爆發負資產危機,必較私樓市場更早爆破。

綜合市場及房委會資料,三月份第二市場成交中,有60個屋苑錄得歷來最高價成交。市場指出,造就第二市場樓價飆升原因,是被白表免補地價購買第二市場公屋及居屋計劃(白居二),以及公屋富戶措施接力推高有關。

整體樓價飆升,第二市場物業樓價相對低水,不少購買力湧向該市場,樓價升勢明顯跑贏已補價的居屋。

康山花園半年漲價23%

其中,居屋王康山花園一個實用面積592方呎的三房戶,最近於第二市場以實用呎價10,389元售出,較半年多前升23%,同類自由市場成交呎價,雖已升至近1.42萬元,但半年多僅升18.6%。

粉嶺昌盛苑實用面積約650方呎的三房戶,以第二市場價442萬元售出,實用呎價6,800元,較約半年多前同類單位升約21.1%。反觀,同類三房戶近日自由市場成交價約550萬元,實用呎價8,462元,較約半年多前同類單位僅升約10.4%。

六福行黎樹森解釋,粉嶺居屋第二市場需求大,加上區內私樓樓價高企,業主沽貨後未能換樓,令市場長期缺盤,在求過於供下,買家推高樓價。另由於白居二買家入市有限期,因而亦推高此類物業入市氣氛。相反,自由市場買家可以「等」,或轉投私樓市場,故樓價升勢不及第二市場。

屯門區情況亦相若,該區兆麟苑近期第二市場成交呎價,較半年多前亦升近18%,高於同期自由市場僅錄12.5%升幅。祥益黃慶德表示,區內居屋第二市場需求大於自由市場,特別是一批公屋換樓人士,而自由市場價已貼近私樓,令部分買家轉投第二市場。

第二市場需求遠超自由市場,加上樓價升幅驚人,令近年補價宗數持續回落。房委會資料,去年僅錄874宗公屋及居屋補價個案,創○五年後新低。

倘陷負資產 恐先見血

資深投資者吳龍飛表示,以高價購買未補價單位等於「死路一條」,由於此類單位不能加按,若急需周轉只能以高息向財務機構貸款,如果未來爆發負資產危機,該批未補價高價成交必較私樓市場更早爆破。他又稱,若日後政府放寬補地價政策,同類市場供應將會大增,勢增加爆破危機。

紀惠集團行政總裁湯文亮表示,高價沽出未補價公屋的業主等於「自殺」,雖然樓價有一定升幅,但未想沽貨後如何解決住屋需求。而以高價入市未補價公屋買家,不用補價無疑賺了政府「免費福利」,但除非永不賣出單位,否則日後風險可能比私樓更大。

事實上,自政府一三年推白居二以來,已谷起未補價市場氣氛,去年該市場錄2,842宗成交,創○二年以來新高。本月份,居屋樂富德強苑A座單位未補價仍以高達788萬元售出,實用呎價12,012元,均屬未補價市場歷來最高價。

市場近日續錄多宗居屋高價成交,中原伍錦基稱,將軍澳景明苑C座低層5室僅減意向5萬元,即以425萬元自由市場價售出,實用呎價10,598元,同創屋苑兩房新高。