港樓異象叢生 跌市信號隱現

有力問鼎近四年以來首幅「百億地王」的鴨脷洲住宅地昨截標,再度吸引眾多中港發展商競逐,市場估計每方呎樓面地價達一點五萬元,即落成後每方呎售價肯定超過二萬元。對於一眾小市民來說,又是難以負擔的價格,亦很可能反映未來樓價仍會居高不下,日盼夜盼的「上車夢」可謂遙不可及,究竟樓價何時才跌?

近日有調查指出,近九成港人覺得樓價過高,但諷刺的是,逾半人仍覺得會繼續上升。這樣的絕望情緒顯然與往年不同,印證了港人已聽厭樓價會跌的「狼來了」分析,若再有專家看跌樓價,只會覺得煩厭。

由於「狼來了」已變得不可怕,於是蜂擁入市、怕今天不買明日更貴的買家此起彼落,樓市異象叢生,例如:屋苑同方向的低層貴過高層、兩房戶貴過三房單位、居屋「綠表」賣「白表」價、需要借按揭的新盤買家狂言不怕加息四次、有二手樓以高市價賣但仍遠未及銀行估值等。以上例子無日無之,加上「百億地王」,若然以股市為喻,這些異象只能在牛市末期才能見到。

面對樓市火熱,能夠阻擋「樓火」的因素不外乎供求關係、經濟環境,以及美國息口去向。其中美國聯儲局主席耶倫本周「放鷹」,表明必須盡快加息,否則會帶來風險。一向「偏鴿」的耶倫為何變得如此着急?有外國專家警告,因背後醞釀着美國商業地產市場近二萬億美元的爆煲危機。

由於美國樓市已連升七年,與香港一樣,大部分人都是借錢買樓,槓桿偏高,聯儲局開始憂慮太遲加息會導致泡沫不可收拾,一旦價格暴跌,物業估值就會暴瀉,銀行將受到重大牽連。更甚的是,在高達近二萬億美元的貸款中,小型銀行佔逾六成,風險不容忽視。專家警告,市場到現時為止,仍嚴重低估美國加息速度,這亦是耶倫預警的主因。

在香港,除了經濟呆滯外,「細價樓爆煲論」之父近日警告,租金正在下跌,只是暫時被隱藏,沒有被大肆報道,而租金與樓價有榮辱與共關係,警告樓價下跌信號已悄悄降臨。

自○八年金融海嘯以來,樓價不斷攀升,年年有人唱淡,於是變成《狼來了》故事,人們首先是相信,之後質疑,到現時已變成麻木。故事說明「狼」終有一日會在眾人毫無準備下衝過來,置業人士可以繼續對警號充耳不聞、嗤之以鼻,但必須警惕世上沒有資產是只升不跌,當「狼」到來時,切忌怨天尤人。