名家筆陣：內地樓價長期下調？

前十幾年內地樓市問題，就在於沒有從根本界定住房的投資與消費，沒有讓樓市回到基本的居住功能，加上銀行住房信貸優惠政策及稅收優惠政策，最後內地樓市成了一個以投機炒作為主導的市場。

若內地樓市要進行長周期調整，先要用稅收政策把投資與消費區分。惟就930調控政策來看，儘管通過住房按貸首付比例提高，比如把購第二套房的首付比例提高50至70%以上，並禁用按貸購第三套房，對投資有所限制，但僅對投資及消費事前上有區分，沒有進行事中及事後區分。

在這種情況下，只要房價還在漲，不僅購首套住房者可能趁機投資或投機，不使用銀行信貸者也可能投資或投機，故當前的調控政策想限炒是不可能。對於這些政策，當前這些城市持有多套住房者會理解為政府房策根本不想讓房價出現長周期向下調整。若樓價預期不變，內地樓價根本不可能進入長周期調整。

加息打炒恐難見效

分析指，內地樓價將進入長周期下降調整，在於住房按貸優惠利率由以往的8折、85折已上調為9折、95折，讓買家購買成本上升，投資收益下降，從而減少投資者進入的意欲。住房按貸利率變化對樓市影響是非常大，特別是對30年以上的按貸，利率少許變化都會增加負擔。惟目前住房按貸利率不僅處歷史最低水平，且不少銀行為搶生意，把住房按貸優惠利率下調，令住房按貸利率更低。這也是近年投資者蜂擁入市的關鍵。

住房按貸優惠利率一向由銀行自主決定，銀行會基於市場因素而調整。若今年幣策有所收緊，內地商業銀行也會隨之調整住房按貸利率。惟其上調幅度暫料十分有限。比如上調10%，由8折優惠上調為9折優惠。若貸款200萬元，期限20年，貸款利率4.14%變為9折的4.41%後，買家每月只是多還款290元。

問題在於樓價變化，只要樓價還在漲，買家就不會計較這種利率上漲對其購房成本的影響。故在當前全國樓價還處上漲態勢下，住房按貸優惠利率上調，對房價影響不會太大，更不會讓樓價出現長周期調整。

開徵房地產稅會影響樓價重大調整嗎？要做到就得對房地產稅設限定。若房地產稅在今年出台，它同時是一種公平公正的稅收政策，那對樓價及市場預期肯定會產生重大影響。

信貸倘狂增勢累事

總之，若不用房地產稅收政策對住房投機或投資和消費進行事前、事中及事後嚴格區分，內地樓價能否出現長周期調整，只能看信貸政策，如即將公布的一月份銀行信貸增長。若銀行信貸增長，特別是住房按貸增長，還是與一六年四季度一樣，內地樓價長周期調整還得有長路要走。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容