投資動向：中港地產股揀龍頭

今年首十個月，內地住宅物業銷售按年錄得超過四成的爆炸性升幅，樓市泡沫乍現，十一假期前夕，多個核心城市熱炒，地方政府紛紛重推樓市調控措施，落重藥之下，冷卻效果漸見浮現。從國統局數據可見，全國樓宇銷售樓面面積的增幅明顯放緩，十一月全國七十大城市，樓價按月升幅收窄，由十月的1.1%，到十一月僅升0.6%，其中，新建商品住宅上升城市55個，比十月少7個，按月下跌有11個，較十月則多出4個。

華潤中海 行業首選

即使一線城市樓價持平，可是重推調控措施對冷卻樓價之作用已是立竿見影，值得留意是發改委把內地十五個新一線城市的數據獨立發布，無疑是要向市場發出更清晰的信號，展示新壓抑措施的成效，管理好市場預期，見微知著，對於具標示作用的一城線市收緊措施，短期內放寬的可能性是微乎其微。

在樓市向淡的預期下，投資內房股較宜選取一些資本實力相對雄厚，有能力在行業周期低迷時，具備較高的併購及吸納土儲能力的大型發展商，如華潤置地（01109）及中國海外（00688），有逢低收集的佳選。相比樓價，內地土地交投更快反映到未來樓市冷暖，尤其是發展商的入市取態，十一月內地土地錄得約2,170萬平方米的成交，較十月升11%，可是總成交金額1,013億元人民幣，卻按月跌近15%，按此計算，上月的每平方米土地成交價，由前月的6,109元回落至4,661元人民幣。

中國資本市場從來游走兩極，一收就死，一放就亂已是常態。從一五年開始，為協助低線房地產市場「去庫存」下，結果引發全國樓市泡沫，中央亦終於密集式出手，預計明年中國會繼續以地域的調控措施，防止一線城市過熱，同時讓庫存情況較嚴峻的三、四線城市，帶來更多剛性需求，吸納剩餘的龐大庫存。

在國家穩經濟增長，樓市不宜出現急速下跌的前提下，預料與○八年至今的首兩輪調控措施相比，今次整體調控力度較溫和，發展商經過首三季的熱賣之後，也沒有太大的財政壓力，即使樓市冷鋒或延續到明年的首兩季，但整體上，內房股的調整周期應會較之前兩次短暫。

估值折讓 可追落後

明年首季，相信是內房股中期調整之後一個低吸的良機，錢修除看好上述兩隻重磅成分股，還有融創中國（01918），龍湖地產（00960）、富力地產（02777）及合景泰富（01813）可以留意。

另外，不得不提的是內地投資者南來，令兩地內房股估值收窄的可能，現時本地上市內房股大都只有單位數市盈率，與深圳一般的12至13倍，可謂便宜一截，如在深圳有極高知名度，卻未納入滬港通成分股的萬科企業（02202），現價較A股有逾兩成折讓，另外市值不足百億元的新城發展控股（01030），也是剛被納入深股通南下名單，有機會獲追落後資金垂青。

內企高價搶地 有辣有唔辣

中央強調「房子是用來住，不是用來炒」後，話口未完，內地海航實業一副唔係猛龍唔過江的姿態，以天價投得九龍東啟德地皮，比坊間估價上限高兩成，出手比港府上月樓市加辣後更進取，連同十一月初以癲價投得88.3億元的同區地皮，海航已搶得啟德已批出住宅地皮的總樓面面積超過兩成六。

若連同兩幅中國海外（00688）同區的「港人港地」，內地發展商南下搶地成風，已是路人皆見，上周港鐵（00066）批出的何文田上蓋地王，亦由內地發迹的高銀金融（00530），擊敗多間本地發展商投得。內地資本在香港樓市風起雲湧，講到底是中央嚴控樓市下，房企只能轉戰香江，南來囤積居奇，而人民幣貶值大勢，也令他們提高在港元（即美元）區資產的部署。站在本地地產股立場，情況有辣有唔辣，炒貴麵粉，手上的麵包價值也受惠而水漲船高。

重磅藍籌有勢反彈

不過，要繼續貨如輪轉，在公開市場招標或競投土地，恐怕就不是心口掛勇字的內地發展商的對手。

十二月聯儲局如期加息，「特朗普經濟學」席捲全球，美國通脹預期升溫誘發環球債息上揚，對本地地產股衝擊立竿見影，恒生地產分類指數自九月高位輾轉調整達一成九，目前平均市帳率僅0.71倍，與○八年金融海嘯時相近，與十年估值谷底0.61倍相去不遠，假如特朗普上場，金融市場為過去兩個月「炒預期」來一次修正，大市值本地地產股將是博反彈的理想選擇。

錢修