名家筆陣：強拍申請恐續放緩

土地《為重新發展而強制售賣》條例自九九年生效以來，已有幾百宗申請，加上發展商成功併購百分百業權而毋須申請強拍的項目，市區有重建價值的舊樓已買少見少。

剩下來的舊樓，多是地積比率已差不多用盡，重建得益不多，相信這些舊樓要由市區重建局處理。舊樓業主背景太過複雜、釘王雲集，發展商怕碰得一面灰，不敢貿然併購。

財團轉向政府投地

沙士後政府暫停賣地，發展商又不太願意勾地，土地供應大減。發展商惟有在市區收購舊樓重建，補充發展項目。不過，現屆政府上場後，恢復主動賣地，而且賣地數量不少。發展商從政府買回來的土地可立即開始發展，但併購舊樓時間及成本未能完全掌握，風險高得多。發展商捨難取易，大部分轉向政府投地而不再併購業權。

樓市辣招冷卻意欲

樓市過去幾年持續上升，市區舊樓因發展商及市建局積極收購重建而大幅減少，舊樓價值亦因業主憧憬被收購而急升，升幅往往跑贏大市。發展商提出收購建議時，舊樓業主多會在同區物色置換居所。

當同區新樓及舊樓樓價同樣上升時，舊樓業主必定把叫價提高。惟併購舊樓未必一定成功，即使可完成收購，所花時間可能很長，申請強拍又涉及訴訟風險和費用。若收購成本超越發展商可承受水平時，發展商惟有放棄併購計劃。

政府的冷卻樓市辣招亦令併購舊樓大減。發展商併購住宅舊樓必須用公司名義，須付百分之三十各樣印花稅。雖這筆稅項可於完成併購並啟動建築工程時獲發還，但有三成的額外支出對現金流影響不少，且併購完成日期難料，辣招稅項帶來的額外利息成本可大可小。

發展風險及成本增

過去強拍申請的訟費是由輸了的一方支付，但自從年前上訴法庭出了新的案例，指小業主在強拍申請訴訟中是被迫參與，因此除非證明小業主毫無合理理據，否則小業主在土地審裁處進行抗辯的訟費不論輸贏，均由發展商支付。新案例出來之後，強拍申請中的小業主往往專請資深大狀進行抗辯，令整個聆訊程式變得冗長及昂貴。

在上述眾多原因下，加上樓價已經摸頂和加息周期重臨，發展風險及成本大增，發展商自然對併購舊樓意欲大幅下降，如市場沒重大波動，估計未來三、兩年的併購申請仍是寥寥可數。

陳超國　

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。