名家筆陣：私人樓是奢侈品？

入息中位數判斷籠統

普羅大眾會對名貴跑車有欲望，但廠家知道普羅大眾不是他們的目標客戶，大部分人也明白名貴跑車並不是必需品，不會去強求。若將跑車換上私人住宅，反應便會不一樣。

如果筆者公開說私人樓宇的銷售對象並不是家庭入息中位數或以下的人，肯定會被炮轟，說目前樓價已和市民收入脫節，會被打入「堅離地」的一族。

學者和傳媒很喜歡引用家庭入息中位數去判斷樓價是否合理，一層500萬元的樓宇，需要家庭入息全部拿來供款十五年才能負擔，所以樓價極之不合理，但他們絕對不會思考這個考慮的前設是否有問題，中位數或以下的人士是否私人樓宇的目標顧客，現在的家庭入息中位數是24,416元，而房屋署公布的四人家庭入息上限是26,690元，這表示收入在入息中位數或以下的人應該由政府去照顧，私人樓宇並不是他們的市場。

在公屋之上是居屋，另一類型的資助房屋，其家庭入息上限是49,000元，這意味着私人住宅的目標客戶群應該是月入49,000元以上的家庭， 以三分之一用來作居住的開支，供款的額度約為15,000元，500萬元的物業以二十五年期、貸款六成去計算，每月供款只是12,936元，而供款額中有超過八成是本金，按這個算法樓價並非高得離譜，而是非常合理。

據地產代理透露，現在購一千萬元以下的物業，在實施特別印花稅去提高外地人的購買成本之後，外地買家只佔不到五個百分點，換句話可以說是95%港人港地。

購買力爆發 睇升20%

「啟德一號」在批地條款中明確寫明不能售予外地人，故稱是港人港地，但從目標客戶群看，它和其他私人樓盤有95%是重疊的，所以發展商的高層所說的是買家以為港人港地會平售是一廂情願的想法，現在他們定出的價單絕對合理，故認購人數過萬人，可供出售單位能悉數售清，不無道理。

香港有一半人入住公共房屋，兩成在職人士月入在5萬元或以上，連同一些一早已擁有資產的人，當中有一半已把樓按付清，他們的購買力不容小覷，但被傳媒鋪天蓋地宣傳美國今年需要加息四次，大部分人都不敢輕舉妄動。

年初試過價量齊跌，及後英國脫歐公投後，利率走勢明朗化，被抑壓的購買力再次釋放，形成被譽為「世紀旺市」出現，突破去年高位別無懸念，再升20至30%並非難事，在負利率的年代，樓價和當地經濟沒有必然關係。

邵志堯　

資深測量師，江西財經大學客座教授，曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年，擁有豐富中、港物業發展經驗。

作者：邵志堯