城規發展設限判重議

業界指，終院此判決一出，或會令地產商有遐想，愈加會利用「私產權」保障問題來挑戰規劃限制，日後或會引發大量同類官司；部分私人發展申請亦會「Hold住先」，令大量發展計劃拖延，影響本港各類型物業供應，令樓市出現亂局。

希慎歡迎終院判詞，其澄清了《基本法》下私有財產權利的範圍。城規會表示會研究判詞，並會就判詞對其辦事程序與方法的影響徵詢法律意見。

地產建設商會執行委員會主席梁志堅對判決表示歡迎，同意《基本法》保障運用私人財產的權利不應受行政手段干預，並認為此判決可增加該會同類司法覆核申請的勝訴機會。

推翻城規決定有難度

事實上，地建會之前亦同樣因不滿城規會在四區（「灣仔」、「旺角」、「油麻地」、「牛頭角及九龍灣」）的大綱草圖添加規劃限制而「出手」打官司，雖然高院去年判地建會勝訴，亦同樣下令發還城規會重新考慮，但至今似乎仍未聞有何新進展。有資深大律師指，儘管是次希慎上訴得直，但要推翻城規會決定有一定難度，除非能夠證明規劃限制明顯不合理。

本案源於，二○一○年城規會為通風及方便行人等理由，修定「銅鑼灣」與「灣仔」兩份分區計劃大綱草圖，在某些地段施加規劃限制，包括高度限制、將部分地段開作行人通道、及要求預留非建築空間等。該兩區的大業主希慎非常不滿，指旗下10個物業因而大幅減值至少數十億元，遂與城規會打官司。

兩年前官司打至上訴庭，希慎雖上訴得直，事宜得以發還城規會再處理，但希慎指規劃違憲侵犯私有產權這一點，卻在上訴中輸掉，上訴庭當時斷定規劃限制並無觸及《基本法》第6及第105條所保護的私有財產憲法權利。希慎於是上訴終院。

業界憂慮發展遭拖延

終院昨斷定規劃限制顯然觸及《基本法》該兩條文。終院明確指出驗證「侵犯性的行為」有否牴觸「私產權」的步驟與標準。終院指，與《基本法》內「人身自由」權利不同，「私產權」非絕對權利，須透過「相稱性的分析」程序來決定某些「侵犯性的行為」是否可容許，而程序中除了現時常用的三個步驟外（合法目的、合理關連、評估可容許程度），還應加上第四個步驟─審視社會利益與私產權間是否已取得合理平衡。

業界擔心會有部分發展計劃會因今次判決而拖延。高力國際亞洲區估價及諮詢服務董事張翹楚預期，發展商或會因今次判決有遐想。

理想城市企業估值部主管張聖典指，假設將來各區高限得以放寬，不排除部分發展項目會暫緩申請，以爭取更高發展密度。但問題是目前仍不知道城規重審時間要多久，亦不知結果如何。他指若從發展商角度看，面對如此不明朗性，發展項目拖得愈久、成本就愈大，除非可以大幅增加發展密度，否則發展商只會「企咗喺度」。

亦有業界認為今次或可能是全面審視規劃的契機。張聖典指，法院現發還城規會再考慮，城規會有機會一次過作出全面審視，而非等到受發展商挑戰才個別去做。他指今次判決或會釋放部分用地發展密度，但完全釋放所有地盤高限會衍生其他問題，城規會仍要作出長遠審視。