投資動向：內房股勢掀重估炒浪

八月份內地百大城市新建住宅均價，按月錄得2.17%升幅，至每平方米12,270元（人民幣‧下同），創下近六年來最大的單月漲幅。一線城市無視重推「雙限」措施，樓價仍錄得升幅，而二、三線城市漲幅更是驚人，鄭州、無錫、合肥及福州更有後來居上之勢，按月樓價升幅介乎4.3至5.6%。

整體樓價按年錄得升幅城市數目，由七月的62個，增加至八月的71個，反映樓市熱度有擴散到二三線城市迹象。這情況下，對於部分在二三線城市有較多待售庫存的發展商有利。

華潤置地（01109）	中國恒大（03333）	部分大折讓內房股

調控力度不會過重

八月蘇州實施非戶籍居民限購，本月初，廈門亦推出相應嚴格限購措施，為二套房及非戶籍居民置業設限。不過，內地區域性樓市調控，至今目標主要是壓抑投機需求，為配合去庫存的大氣候，力度不致太大，這從最早開始出招的一線城市，僅使樓價升勢放緩，卻未足以令樓價向上的趨勢扭轉。

事實上，一線城市經過買家一輪衝鋒，庫存已處於偏低水平，且陸續有限購措施出台，迫使更多資金流向未有壓抑措施的潛力城市。此舉對項目遍布全國，地域性發展風險較低且財政能力較佳的大型發展商如華潤置地（01109）及中國海外（00688）等有利。

中國經濟增長放緩的態勢未止，在去庫存的供給側改革未竟全功下，預期即使短期會再推出更多冷卻樓市措施，力度亦有限。況且，今年內房股業績達標甚至超額完成，已差不多是沒有懸念。

美銀美林的報告作出統計，本地上市的眾多內房股，首八個月已鎖定的銷售金額，按年平均錄得67%增長，大約完成一六年全年目標銷售的74%，惟整個行業股價，卻仍跑輸同期國企指數2%。在營收具一定保障，資產負債表改善之下，行業前景值得睇好。

事實上，隨着亮麗的中期業績曝光後，已見幾間大型發展商上調全年銷售目標，其中，首七個月完成全年目標九成二的中國恒大（03333），於八月底把全年銷售目標上調至3,000億元，其首八個月累計銷售已達2,330.6億元，相當於新目標的77.7%。

中海首八個月合約銷售亦高達1,286.7億港元，相當於調高後全年銷售目標2,100億港元的61.3%；潤地同期累積銷售712億元，等於全年目標1,056億元的67.4%。

發展商的成本方面，亦是不能不考慮的一環。上周碧桂園（02007）發行6.5億美元優先票據，年息僅4.75厘，創碧桂園發債歷史以來最低紀錄。在市場「好息之徒」熱捧下，仍錄得逾4倍超額認購，可見市場對房企的企業債券需求不絕。

融資成本低利回報

若投資者有留意，以往一線內房企業要中至高單位數借貸利息，二線發展商更動輒要以中雙位數的利息來引進資本。

今時今日，市場游資不缺，而且內地息口大方向仍是向下，不單鼓勵更多內地民眾向磚頭市場投入更多資金達到保值效果，發展商融資成本也遠比以往便宜，這直接有助改善項目發展回報。在內房股現時市盈率中位數僅7.5倍，平均較重估後資產淨值折讓47%的相宜估值身上，充分反映出來。

瘋搶土儲 地王頻現

樓市升溫，發展商不愁項目滯銷，反而怕不夠土地儲備，未能趁市旺做到貨如輪轉。今年內地主要發展商吸納土儲胃口相當大，賣地會不斷刷新成交紀錄、新地王誕生的消息不絕於耳。數據顯示，年初至今已出現超過190幅新地王。

雖說時間就是金錢，投地無疑是最直接方便，惟基於利息成本低企，發展商似乎也不介意從拍賣會外，採取更迂迴的途徑搶地。今年中國海外（00688）就向中信股份（00267）收購價值超過300億元的地產項目，一口氣把一、二線城市的土地儲備增加2.5倍。融創中國（01918）擬以總價137.8億元人民幣，向聯想控股（03396）收購42個物業項目，一次過大幅增加一、二線城市的土儲數目。

基於由買地到項目落成的時間差，發展商的搶地態度，顯示他們對磚頭市場的後市抱持頗樂觀看法，中短期內，內房股可以看高一線。

錢修