名家筆陣：地產代理震盪未完

由於特區政府實施多項行政措施如提高首付、限制轉讓年期和供款壓測等，令成交量急降，由從前每月過萬宗成交，降至最低不足三千宗成交。以註冊地產代理三萬五千人計，十個代理只能有一個開單，競爭激烈程度可想而知。

市場重投實物資產

今年初，大部分代理行錄得虧損，因為買家被去年底美國加息的消息影響，預期樓市轉勢向下或有更深調整，坊間普遍估計樓市要作三成調整是避不了。

不過，至五月份有所逆轉，市場並不如預期今年會連番加息，反而英國脫歐後，各國為避免衰退，紛紛推出更大力度量寬（QE）措施，資金持有人發覺持有現金會跑輸大市，紛紛重投實物資產，首先發難的是房地產基金（RElTs），股價迭創新高價，繼而內地資金大手來港掃貨，上億成交俯拾皆是。

樓市或加辣累成交

這與筆者年初接受訪問時，估計樓市只是調整，年底或明年初調整完成後會再創新高的預測不謀而合，在最高位只調整13%，現在樓價已經追回年初跌幅，今年年結樓價或有升幅，成交也顯著上升。

兩大地產代理已經分別公布了上半年業績，表現迥異，曾幾何時，兩大地產代理的生意絕對不相伯仲。按照八二法則定律，二成代理促成八成交易。

在成交暢旺時，由於成交宗數過萬，地產代理也能分一杯羹，但當宗數急劇下降的時候，只能容下競爭力最高的人才可生存，這就是資本主義殘酷之處。

筆者預計，樓價在突破去年頂位之時，恐慌性購入會再升多兩成，屆時政府定必再加大行政手段作壓抑的政策，成交會再次陷入低迷，部分代理能否支撐下去定成疑問。

REITs受捧料成常態

事實上，由於購樓首期只會愈來愈高、買賣成本也愈來愈大，與物業有同樣性質但買賣成本較低（因為沒有額外印花稅）的房地產信託基金（REITs）將會更受歡迎，這可能是一個新常態，最後結果只會是汰弱留強，能者生存。

邵志堯

資深測量師，江西財經大學客座教授，曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年，擁有豐富中、港物業發展經驗。

作者：邵志堯