名家筆陣：投資物業位置至上

尋找適合地段發展

鐵獅門（Tishman Speyer）是世界一流的房地產基金公司，物業資產總值達到681億美元，全球共有362個項目，總面積達1.3億平方呎的商業組合和9,200萬呎住宅。標誌性建築物包括洛克菲勒中心和芝加哥富蘭克林中心，旗下有十多個基金，有些以地理作界限，如美國、澳洲、印度、中國和巴西等，先定好大的位置，再在區域內找尋適合的地段作發展。他們憑藉豐富經驗，從一九七八年開始不到四十年，能發展到這規模殊不簡單，他們對選擇項目地理位置的眼光，實在不容置疑。

擇強項做專業管理

發展商和基金是由專業人士打理，人一定不會每樣東西都懂，總有某些強項和弱項，有些擅長做開發性的如萬科便購入地塊建住宅出售，萬達卻執商業地產營運牛耳；華僑城對旅遊地產有多年經驗，華南城則是工業物流的專家。專業人士有不同的技能如銷售、租賃、商場營運和物流等，他們會按照自己的強項加入相關公司做專業管理者，這便是類別上的位置。

在同一類別上又分高中低檔次，同樣是做住宅開發，當代置業便專注於低檔的入門住宅，和攻中高端客群的金地有明顯分別，在檔次上的位置上又再作一次細分。

耐心等增值獲巨富

只要找對適合地理上的位置和類別上的位置，時間上的位置便顯得沒有那麼重要。很多人只着眼短線的GDP增長、就業率、短期利率走勢、供應量等。這些筆者認為是次要的因素，若執着於此，你便會只見樹木而不見森林。

森林是國家，每國都在上升軌或下降軌中。美國從一八九○年開始便在一個大型上升軌至今，中國從上世紀九十年代開始仍在上升軌中，勢頭並未轉變，反而日本從九十年代開始便在下降軌中，投資在日本如同火中取栗，不是輸樓價便是輸匯價。

投資在上升軌國家中的龍頭城市，如中國的北京、上海、廣州和深圳，長線只會向上，全國有銀之士只會鍾愛居住於一級城市，古今中外如是。時間上的位置只可能是買入貴了或平了二十個百分點，這個有點個人運氣成分，但相對於數以十倍的利潤根本微不足道，所以若你細心，便會發現巨富都是長期持有物業等待增值，遠較出出入入的人為佳。

謹記熟讀Location、Location、Location，這是房地產投資者的不二法門。

邵志堯

資深測量師，江西財經大學客座教授，曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年，擁有豐富中、港物業發展經驗。