Market Insight：地產股升得有道理

近期陸續有大行對樓市改口，部分甚至掉頭由睇跌變睇升，推波助瀾之下，地產股成新一浪升市火車頭。近排古勝搵番幾間外資行過去幾年對樓價的預測嚟睇，由結論講起，大都是錯得離譜。最多人睇錯是一二年不少預測聯儲局將加息，話會打擊樓價，最終結果大家心裏有數。

到一五年初，內地來港消費及南來買樓意欲（主因是轉戰英美澳紐加），有盛極而衰之勢，一班分析員齊齊有咁淡吹到咁淡，講高位至少要跌三成的大有人在，結果樓價係就係舊年七月見頂，但累跌一成之後，在全球零息甚至負息環境下，近期已經拒絕再跌，形勢比人強，賓架惟有改口唱下半年未必太差。

收租回報唔算失禮

其實好難怪一班廿幾至多三十出頭的分析員，唔好話九七年港樓狂升急瀉嗰陣，唔少仲讀緊中學甚至小學，今時今日金融世界的反智，可以話史無前例。早幾年同人講買國家債券無息收不特止，仲要掉頭畀息，人哋話你發神經。

不過到咗今日，全球經濟疲不能興，央行濫印成風，德、日、瑞士十年以下國債，債主統統要反過來向債仔付息，即使全民就業，經濟算唔錯的美國，十年期債息都貼住歷史低位，換句話，任何回報只要高過零厘的投資項目，都有可能被看成套息工具。港樓收租回報都有1至3厘，你話好癡線咩？癡得過買零息債券嗰班大孖沙！

況且經過幾次大風浪，本地四大發展商資產負債表極為保守，可持續收入比重增加，加上股價與資產折讓，早就充分甚至過分反映對樓市悲觀情緒，在樓市泛起小陽春，歐、日又可能擴大量寬的大環境幫助下，相信強勢仲會持續一段日子。

日本政府放水刺激經濟，有傳規模至少有20萬億日圓，帶動日圓匯價近日回軟。事實上，日本推行量寬多時，年初出埋負利率，但推低日圓成效欠佳，更有人話「安倍經濟學」已經失效，上個月一個脫歐公投令日圓急升，更係雪上加霜。

日圓受惠股難看好

受惠於日圓近日轉弱，CEC國際（00759）及東瀛遊（06882）昨日分別升4.4%及5%。CEC旗下阿信屋有唔少產品都係日本進口，雖然話來貨貴咪賣貴啲，但對生意同毛利始終有影響。CEC上月底發盈警，預計截至今年四月底止年度將錄得虧損，其中一個原因係經濟急速降溫，令集團錯估本地零售市況的逆轉勢頭。

至於主打日本團的東瀛遊，日圓升值令成本上升，但為咗吸客難大幅加價，本月初同樣發盈警，估計中期純利按年下跌七成。其實日圓都升咗一排，目前調整屬正常。

下周日本央行議息，會唔會如外界預期一樣公布刺激經濟方案及加碼量寬，將影響日圓走勢。歐洲經濟前景未明朗，下半年仲有美國大選，風險上升隨時又推高日圓，日圓弱勢難持續，故對相關股份提振作用有限。

古勝