名家筆陣：收地方案及早變通

因土地位於粉嶺北新發展區內，發展商已向地政總署申請換地作住宅發展，並於租約期滿後要求交回土地。不過，原業主卻拒絕交回土地，發展商須向法庭申請多項命令才能成功收回土地，期間更幾乎發生肢體推撞事件。

行政漏洞 衍生地霸

近年社會高度政治化，發展商易被針對為無良商人，有租霸或地霸便把自己塑造成被發展商欺凌的形象，冀博取政客及壓力團體支持，試圖爭取更多利益。

惟租霸及地霸的出現，卻可能是現行土地行政安排衍生出來。據地政總署一四年發出有關古洞北及粉嶺北新發展區的作業備考，發展商在區內為自行發展項目申請補地價或換地，必須於一六年一月底前接受補地價或換地基本條款建議書。

其後地政總署兩度延遲上述「死線」至本年十二月底。此外，發展商還須賠償給有關土地上的佔用人，並須提交佔用人簽發的收據或文件以證明滿意發展商的賠償金額。

上述作業備考可能引伸兩個問題。第一個問題涉及補地價的金額評估。因政府及發展商就補地價金額的估算分歧甚大，很多時需要經過多次上訴才能達成協議，需時三、兩年是常見的。

現行條款 存兩問題

惟地政總署卻規定發展商必須於本年底前，接受政府評估的補地價金額，對發展商來說有相當大的無形壓力，若死線期近仍未爭取到發展商認為合理的補地價評估，發展商便進退兩難，更可能考慮放棄有關項目，怪不得古洞北及粉嶺北新發展區合共只有兩宗補地價申請。

第二個問題出自要求發展商提交佔用人簽署的收據或文件證明滿意發展商的賠償。事實上，新界土地界線模糊，亦多沒有圍欄，土地被人霸佔經常發生。政府要求發展商取得佔用人的同意書，才可以完成補地價或換地手續，佔用人的地位即變成關鍵因素之一，怎會放過政府送上的賺大錢機會？

還有，作業備考並沒有說明何謂佔用人，前租客若心懷不軌，便在租約期滿後繼續霸佔土地，企圖爭取更多利益。發展商為求在死線前完成清場，很多時只有無奈地被佔用人勒索一筆。

確保供應 穩定樓市

土地供應緊張，開發新界新發展區可提供大量土地，意願良好。惟執行有關方案時，必須體恤市場現實，才可令計劃順利進行，使土地可盡早推出市場。否則，發展商打退堂鼓，政府引用收地條例收地再自行開發，必定受到更大抵抗，阻慢土地供應，不利穩定樓市。

陳超國　

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國