理財Campus：物業魔術師5年揸3層

年屆37歲的Soho於一一年首次上車，之後成為「物業魔術師」，將物業數目一變二，二變三，最終五年間已有三個單位在手。當人人以為他是「有錢仔」或靠父幹做業主，他笑言，自己只是普通打工仔，靠一分一毫慢慢儲蓄，才能榮升「三料業主」。

「○三年畢業，對儲錢無咩概念，一出糧就將啲錢畀晒阿媽，使錢就問佢拎。幾年後，發現自己無任何積蓄，阿媽又將我啲錢使晒，因此決定收返啲錢自己儲。」

退休大計由50萬起步

畢業後四年，他才正式儲錢，月儲收入一半，金額約7,000元，另投資人民幣定期及月供基金。短短四年後，隨人民幣升值及投資回報，再加上之前的小額人仔定存，他儲了30萬港元及20萬元人民幣，決定買樓上車。

當時他看中位於大圍售價300萬元、實用面積500方呎的單位，承做七成按揭置業。「自己儲50萬元再加太太儲50萬元，夾埋100萬元做首期，月供9,000元，買咗第一層樓。」他有更大目標，「買樓投資係終極退休方法，日後要自住一間，放租四至五間先夠應付我同太太嘅退休生活。」

加按重按 借足又慳盡

他研究銀行按揭貸款計劃、稅務政策及借貸優惠，冀用最便宜、低風險方式不停買樓。「一三年，我將自住物業加按60萬元及自資120萬元，用自己名買入第二層樓。到一五年，我再重按第一層樓及加按第二層樓，合共借近60萬元及自資40萬元，用太太名義買入第三個物業。」兩個物業同為約300萬元的細價樓。

又加按又重按看似十分複雜，故此，Soho事前做了不少功課，務求在物業投資路上可借足兼慳盡。例如，他在自住物業把自己除名，買第二個物業時便可節省雙倍印花稅；他又將自住物業出租，另租住其他單位，由於銀行會將部分租金收入作為個人收入，故此加大貸款能力。

提及Soho投身「雙租族」，全因生活需要較大居住空間，但又不想放棄原有物業，因此他決定實行另類「細屋搬大屋」，把自住單位出租，再租住實用面積700方呎單位。「自己租住嘅單位月租20,000元，另外三個單位分別以16,000元、14,000元及8,000元放租，合共38,000元，足夠支付自住租金。」

月付千元 供樓兼自住

另他稱，三個單位合共月供19,000元，「以租養租」變相每月僅額外支付1,000元，便可租用較大單位，同時可擁三個物業。「好多人認為買樓應要自住，唔可以買咗樓仲租人層樓住。事實上，我買細價樓租金回報達4厘，高過一般大價樓約3厘；且細價樓管理費平，租住單位嘅管理費已等於兩層細價樓管理費，又可享受好啲管理服務。」

將物業加按和重按借貸，風險似太高，Soho認為，進行任何按揭前考慮過風險承受能力，只要夠資金供樓，「計掂條數」則沒有問題。再者，他持有三個物業所承做按揭全為七成或以下，成為負資產一族機會亦減少。