理財Campus：90後炒深圳樓倍賺揭秘

自去年下半年，中央力推內房去庫存，引發投資者衝入內地一線市買樓。國家統計局公布三月數據，深圳新建商品住宅樓價按月升3.7%，按年更漲62%，年升幅在70個大中城市中居首。早於一三年已買深圳磚頭的Keith食正今次升勢，單位持貨至今已升值逾1倍。他計劃善價而沽，要真正袋袋平安。

「我買入嘅兩房兩廁單位，建築面積84.26平方米（約900方呎），實用面積64平方米（約688方呎），售價240萬元人民幣，承做七成按揭，月供14,000港元。」

近關口屋苑升值力強

他稱，物業為新盤皇御苑五期高層單位，步行至皇崗口岸只需5分鐘，加上附近將開通地鐵站，擁地理位置優勢，樓價三年已升逾倍。

「上月有買家開價600萬元人民幣，雖現時樓價回落，但估價都有550萬元人民幣。」保守估計，該單位帳面升值逾300萬元人民幣。Keith能捕捉深圳樓升幅不僅純靠推測，而是身體力行搬到深圳福田口岸居住逾一年，了解當地人生活指數、工資水平及租務市場。他稱：「深圳作為內地四個核心城市之一，且當地工資水平持續上升，普遍月薪近6,000元人民幣，配合南山區創科業發展，料樓價未升完。」早年他本着內地樓市輪流炒的心態，決定趁低入市。

「地段好重要，樓盤位置要有不可取締嘅因素，如接近關口、地鐵上蓋等。我買嘅樓盤近皇崗口岸，返港路程約一個鐘，好似由屯門去港島。」他指，深圳買新盤好過二手樓，由於深圳發展商大把貨，經常有新盤開售，較差地段的二手樓變相欠承接力。

避二手 揀大型新盤

再者，買賣二手樓存在陷阱，港人未必全能洞悉。他稱，「發展商好重要，較大型公司如深物業、雅居樂（03383）提供唔錯嘅物業管理。我買嘅皇御苑係政府支持嘅開發項目，當時仲有限價樓政策，即新盤價不可高過地區樓價中位數，變相新樓當舊樓賣，我哋咪好着數。」

他指，深圳投資物業與香港放租情況不同，「我放租一個月收7,300元人民幣，但月供要14,000港元，明顯供貴過租。我投資深圳樓唔在乎租金回報，只覺得樓價愈升愈有。」

另一方面，對深圳居民來說，為何租抵過買仍有人落疊？他補充：「深圳樓嘅買家主要係外省有錢人，佢哋有太多資金要搵地方擺。對佢哋嚟講，樓價幾貴唔係重點，使幾百萬元人民幣可能只係九牛一毛。」

內地做按揭除笨有精

按揭方面，內地樓息率較高，港樓按息約2厘，內地樓按息達6.5厘，不少本地銀行均有提供海外置業的按揭服務，他卻幫襯內地的銀行。

有利估值 免匯兌風險

「喺港銀做內地樓按揭不太划算，佢哋唔太識做深圳樓估值，可能會估低咗。做按揭亦要細心決定供款用港元定人民幣，供港元嘅話，銀行會鎖死當時人民幣匯價，好似我當年鎖喺0.78（每1港元兌0.78元人民幣），結果人民幣貶值咁多，變相畀多咗錢。」

雖供款額較預期多，但樓價升幅遠超過供款額。Keith對深圳樓升勢感驚訝，「我續睇好深圳樓價，但估唔到可再升幾多，內地富豪啲錢係好多，多到不合理，且非理性。若無乜人沽，深圳樓價唔會跌太多。」